רכישת דירה מקבלן: מדוע עלינו לשכור שירותי עו"ד?
כאשר אנו רוכשים דירה חדשה, מטיל עלינו הקבלן את החובה לשלם את שכר הטרחה של עורך דינו. עורך דינו של הקבלן מייצג אותו ועתיד לדאוג לרישום הדירה שקנינו. שכר הטרחה נע לרוב בין 1.5%-2% מעלות הדירה הנרכשת. מכיוון שמחיר דירה חדשה מקבלן אינו מבוטל, אנו עשויים לשלם לעוה"ד של הקבלן שכר טרחה בגובה עשרות אלפי שקלים.
חשוב להדגיש: העובדה שאנו משלמים את שכר טרחת עוה"ד של הקבלן, אינה קובעת כי האחרון מייצג את האינטרסים שלנו בעסקה מול הקבלן. למעשה לעוה"ד של הקבלן אסור לייצג אותנו והסוגיה אף מוסדרת לרוב בחוזה שבין הקבלן ללקוח וגם בדין.
כלומר, עורך הדין מטעם הקבלן אחראי לרישום הדירה בלבד ואינו מייצג את הרוכש!
כך שככל שהרוכש מוותר על ייצוג משפטי מטעמו אין מי שמגן על האינטרסים שלו.
בטרם חותמים על חוזה רכישת דירה מקבלן יש לבחון מספר סוגיות חשובות אותן נפרט בקצרה:
החוק העיקרי הנוגע לרכישת דירה מקבלן הוא חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") אשר תחתיו מוספים שינויים חדשות לבקרים. החוק תוקן בעקבות התפתחות הנושא בשילוב הכלכלה בישראל וגורמים נוספים כדוגמת "פרשת חפציבה". בעקבות אותה פרשה נכנס תיקון לחוק, הוא תיקון מספר 4 לחוק המכר:
כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן, יש ליצור מנגנון ביטחון לתשלומים שאנו משלמים לקבלן. המטרה היא להבטיח את הכספים הרבים שאנו משקיעים בדירה ולמנוע מצב בו הבנייה אינה מושלמת, הקבלן לא עומד בהתחיבויותיו, מתגלים ליקויים או כשלים בהשגת היתרים וכך הלאה.
לשם כך בדיוק נקבע תיקון מספר 4 שיצר עבורנו מספר אפשרויות באמצעותן נגן, ככל הניתן, על הכספים ששילמנו:
# יש לבחון האם לפרויקט יש ליווי בנקאי. במקרה כזה הקבלן יעמיד ערבויות לפרויקט ובעבור כל תשלום שלנו יוחזר לקבלן חלקו היחסי בערבות שנתן. כדוגמה הקבלן יעמיד מיליון וחצי ₪ ערבות לכל דירה שתיבנה. הכסף שאנו נשלם (בשוברים ישירות לבנק), יעבור לחשבון הבנק של הפרויקט בלבד ואותו סכום ששולם יופחת מגובה הערבות שהעמיד הקבלן.
בליווי בנקאי, יש לוודא בסיום הפרויקט קבלת מכתב החרגה (מכתב מטעם הבנק של הקבלן, הבנק שמלווה את הפרויקט, המחריג את החלק של הרוכש בפרויקט) ורישום הערת אזהרה על הדירה שרכשנו.
במידה ואין ליווי בנקאי – יש לוודא רישום הערת אזהרה, ולקבוע קצב תשלומים בהתאם לחוק המכר ובהתאם לקצב התקדמות הבניה.
# יש להקפיד מה גובה מדד הבסיס על פיו תקבע יתרת התשלומים. כמו כן בטרם שולם התשלום האחרון, יש לוודא שיש לקבלן אישורי מיסים מלשכת מיסוי מקרקעין.
דגשים נוספים:
- יש לבדוק למי שייכות הזכויות בקרקע.
- לבדוק את הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
- לוודא שלא רשומים עיקולים על הקרקע.
- במידה והקרקע היא קרקע מינהל, יש לבקש את הסכם החכירה עם המינהל, ולבדוק האם שולמו דמי חכירה, האם הזכויות מהוונות, מהו יעוד הקרקע וכו'.
- יש לוודא כי קיים היתר בניה ולבדוק אותו.
- בעסקת קומבינציה יש לבדוק, בין היתר, את החוזה מול בעל הקרקע, את הנוסח של ייפוי הכוח, אישורי המיסים וכן לבדוק באיזה אופן רשומות זכויות הקבלן בקרקע (לרוב באמצעות הערת אזהרה).
- מפרט טכני – הכלל העיקרי הוא "מה שלא רשום לא קיים"!!!
כאשר הגעתם למשרד המכירות, הדירה לדוגמה לרבות המפרט היו מותאמים לסטנדרט הגבוה – לעיתים על מנת לקבל את אותו הסטנדרט תאלצו להוסיף כספים.
על מנת שלא יקרה מצב כאמור, חשוב לסכם עניינים אילו בטרם החתימה לדוגמא: מספר שקעים ומיקומם, גודל וסוג רצפות, דלתות, חלונות, רשתות, ברז מאחורי המקרר, הכנה לרמקולים בסלון, סוג מטבח, אפשרויות בחירה וכדומה.
יתכן שכדאי להיעזר באדריכל או מהנדס בניין כבר בשלב המו"מ.
- איחור במסירת הדירה – איחור במסירת הדירה מעבר ל- 60 ימי איחור (על פי חוק המכר), יגרור פיצוי מהקבלן החל מהיום הראשון (יום מסירת החזקה הקבוע בחוזה). יש לשים לב שלא הוערך מועד מסירת החזקה בעקבות שינויי דיירים – שינויים שביקשנו בטרם נמסרה לנו הדירה. יש לעגן בחוזה המכר כי הרוכש יאשר כל שינוי בכתב, לרבות האיחור במסירה שיהיה בעקבותיו (במידה ויהיה).
- מיקום מחסן, חניה ומעלית – חשוב מאוד לוודא מיקום חניה ומחסן באמצעות תשריט מתאים. יש לזהות את החניה הספציפית שלנו, בטרם חותמים על התשריט! יש לברר האם קיימות חניות מקורות בבניין, קירבת החניה למעלית ועוד.
- יש לוודא כי הקבלן הוא קבלן מורשה ורשום במרשם הקבלנים וכי רשיונו כולל ביצוע פרויקטים מסוג זה.
- תוספות של הקבלן – חוזי הרכישה מקבלן קובעים לרוב כי חלקים בבניין, לרבות חלקים משותפים, יישארו מוצמדים לקבלן (רשומים ושייכים לו). יש לוודא כי כל בנייה או שימוש בחלקים אלו, יהיה במידת הסביר ושלא תפגע בנו, לדוגמה – לאסור על הקבלן אפשרות של הצבת אנטנה על גג הבניין ועוד.
אנו ממליצים לרוכשי דירה מקבלן להיעזר בעו"ד מטעמם אשר ילווה אותם בכל ההליכים המפורטים מעלה ויוודאו כי האינטרסים של הרוכשים מוגנים!
משרדנו מנוסה בייצוג רוכשים בעסקאות מכר מול קבלנים. אנו מלווים את הרוכשים מהשלבים הראשונים של הרכישה, במהלך החתימה ועד לקבלת הדירה בפועל.
