במאמר זה נסקור את אחד הנושאים השכיחים ביותר עבור רוכשי דירות, נושא איחור במסירת הדירה מקבלן על כל רבדיו החל מהיבט חוקתי, פסיקה והלכה אל מול השפעת הקורונה על חיינו.
רכישת דירת מגורים היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של הפרט.

מועד מסירת דירה חדשה מקבלן, כשהיא ראויה למגורים, הוא אחד המועדים הקריטיים ביותר מבחינתם של רוכשי הדירות.

איחור במסירת הדירה מקבלן עלול לגרום לרוכשי הדירות נזקים רבים. רוכשי הדירות מסתמכים על מועד המסירה המצוין בהסכם, היות והוא מתואם מול מכירת הדירה הקיימת או סיום חוזה שכירות. לעיתים אותם רוכשים משנים את מסלול חייהם עקב רישום ילדים למסגרות החינוך ככל שמדובר במעבר לעיר חדשה וכיו"ב.

על כן, כל דחייה במועד המסירה, עשויה להותיר את הרוכשים מול שוקת שבורה, לזמן בלתי קצוב, לגרום להם לחסרון כיס, ותחושה קשה של חוסר וודאות בכל הנוגע למועד המסירה.
הן החוק במדינת ישראל והן בתי המשפט, זיהו את פערי הכוחות העצומים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות. משכך, המחוקק יצר מעטפת של הגנה על רוכשי דירות חדשות מקבלן; לדוגמא חוק המכר (דירות) מסדיר וקובע את חובותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירות, ובתי המשפט משלימים את הפיקוח על הקבלנים באמצעות פסיקותיהם, ולו משום העובדה, כי מדובר באינטרס ציבורי מן המעלה הראשונה.

על אף האמור, יזמים או קבלנים רבים מרשים לעצמם לעבור על החוק ופוגעים חדשות לבקרים בזכויותיהם של רוכשי דירות חדשות לעיתים מתוך מטרה "לדחות את הקץ" עד לאחר פסיקת בית משפט.

ייתכנו קיומם של מאורעות שונים, אולם על הקבלן לנסות ולצפות בקירוב ככל האפשר את התקיימותם של מצבים בלתי צפויים אלו, ולבצע התאמות היכולות למנוע את האיחור במסירה האמור.

המצב החוקי: חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973
סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "החוק") מסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן לבין רוכש הדירה ביחס לאיחור במסירת הדירה:
פיצוי בשל איחור במסירה
"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
הסעיף קובע כי עד 60 ימי איחור לא יינתן פיצוי, אולם במידה והאיחור עולה על 60 ימים, ישולם פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור.
גובה הפיצוי הינו בשיעור של 150% מדמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור עבור 8 חודשים ראשונים ושיעור של 125% עבור יתרת התקופה הנוספת, ככל וישנה.
לדוגמה אם מדובר על תקופת איחור של 10 חודשים בגין דירה ששוויי דמי השכירות שלה עומד על 4,000 ₪, הפיצוי עבור מלוא תקופת האיחור יעמוד על 58,000 ₪ –
(6,000 ₪ (4,000 ₪ * 150%) עבור 8 חודשים ראשונים ועוד 10,000 ₪ (5,000 ₪ * 125%) עבור החודשיים הנוספים)
נקודה נוספת ראויה לציון – החוק הינו חוק קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו בחוזה אלא לטובת הרוכשים. כך שבמקרה שבהסכם המכר בין הרוכש לקבלן מופיע סעיף הקובע פיצוי שונה מהקבוע בדין, ישולם הפיצוי הגבוה מבניהם.
בעניין חשיבות מועד המסירה, פסק הדין המוביל הוא רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016).
"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור."
ובהמשך:
"דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."

האם ניתן לתבוע פיצויים בגין נזקים נוספים?
סעיף 5א לחוק המכר קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה – ללא הוכחת נזק.
אין בחוק המכר דירות כדי לגרוע מכל זכות אחרת שיש לכל רוכש על פי כל דין.
כלומר, במידה ונגרמו נזקים ממוניים בגין האיחור במסירה, ניתן ואף רצוי לתבוע מהקבלן פיצוי גם בגין נזקים אלו מכוח פקודת הנזיקין או כל דין אחר.
יש לשים לב שבדרך כלל בהסכמי המכר מציין הקבלן כי הרוכש אינו רשאי לתבוע דבר מלבד הפיצוי הקבוע בחוק. מדובר בהוראה חוזית בלתי חוקית שכן לא ניתן לחייב אדם לוותר על זכות הניתנת לו על פי דין.
סעיפים 5א(א) ו-5א(ג) לחוק המכר דירות קובעים מצד אחד שהמוכר מחויב לפצות את רוכשי הדירות והחוק הינו קוגנטי. מצד שני, סייפה הסעיף מדבר על "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר". כלומר, כאמור החוק מסייג (פוטר) את הקבלן מתשלום הפיצוי עליו מחויב בהסכמי המכר עקב מכרין שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו צפוי.
יצוין כי נטל הראיה מוטל על הקבלן, על כן בתביעות בפני קבלנים הקבלן הוא זה שצריך להרים את נטל ההוכחה על מנת שבית המשפט יקבע שהוא אינו צריך לפצות את הרוכש בגין תקופת האיחור, טענה זו נקראת הודאה והדחה.

טענת הודאה והדחה מהי?
בכל הנוגע לתביעות מכוח חוזה במשפט האזרחי, נטל השכנוע מוטל על התובע, אשר נושא על כתפו את החובה להוכיח את טענותיו בפני בית המשפט ברמה של הטיית מאזן ההסתברויות.
על התובע להוכיח לבית המשפט, באמצעות הבאת ראיות מספיקות, שהתקיימותה של גרסתו למערכת ההתרחשויות סבירה יותר מזו של הנתבע. לכלל זה ישנם מספר חריגים בהם עובר נטל השכנוע אל כתפי הנתבע, ואחד מהם במקרה של טענת הודאה והדחה.
במסגרת טענת הודאה והדחה מודה הנתבע בכל עובדות כתב התביעה ובפרט באיחור מסירת הדירה אשר הולידו את הסעד המבוקש, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין דוחה הוא את הסעד המבוקש – פיצוי בגין האיחור.

על כן, על מנת להרים את הנטל, על החברה הקבלנית יש להוכיח לבית המשפט מספר תנאים מצטברים:
1) שקרה אירוע ומדובר ב"כוח עליון"
2) מדובר במאורע אשר לא ניתן היה לחזות ולצפות (פתאומי)
3) החברה עשתה כל שביכולתה להימנע מהאיחור
4) הוכחת קשר סיבתי בין סיבת העיכוב לאיחור עצמו
***ניתן להוכיח קשר סיבתי גם לחלק מהתקופה.

הבניה נמצאת לקראת סיומה ואנחנו כבר רואים את האור. יחד עם זאת ישנם מספר דגשים שחשוב לציין וזאת על מנת שמסירת הדירה תעבור באופן יעיל, מהיר וחלק ככל שניתן.

ראוי לציין ששלב מסירת הדירה והפרוטוקולים הוא קריטי. על כן כל טענה, כל סוגיה, כל עניין – חשוב לתעד. מה שלא נרשם לא היה מעולם!

פרוטוקול מסירה ראשוני

מספר שבועות או חודשים בטרם מסירת הדירה, תוזמנו לפרוטוקול מסירה ראשוני.

פרוטוקול מסירה ראשוני נועד לבחון האם הדירה בנויה כראוי, בדגש על ליקויים מהותיים. לרוב מדובר על ליקויים בולטים – כאלה שגם "רוכש סביר" בעל עין לא מקצועית יוכל להבחין כמו לדוגמה: רטיבות הנראית לעין, האם הריצוף והחיפויים הקיימים הם אכן אלו שנבחרו וכו'.

בשוק החופשי יש יותר משמעות לפרוטוקול הראשוני מאחר וקיימים שינויי דיירים ועל כן הבדיקה נחוצה לוודא שאותם שינויים הוטמעו בדירה. גם בתוכנית מחיר למשתכן חשוב מאוד לאתר ליקויים על מנת שהם יתוקנו בהקדם ולא יעכבו את מסירת הדירה. מדובר לא רק על ליקויים מהותיים, אלא גם ליקויים פחות משמעותיים.

חשוב לומר שלעיתים בפרוטוקול המסירה הראשוני, בניית הדירה לא הסתיימה (מבחינת גמרים) ועשויים להיות תיקונים נוספים בהמשך בכל מקרה. מבחינת הקבלן, בטרם הדירה נמסרת לעיתים נשלח איש בדק מטעמו (במיוחד אם קבלן הביצוע אינו היזם) ואיש בדק מטעם הרוכש עשוי אף לחסוך את העלות. יחד עם זאת, חברות קבלניות לרוב מתנגדות לאיש בדק מטעם הרוכש בפרוטוקול מסירה ראשוני, מאחר ובמקרים רבים אנשי הבדק נוהגים "לנפח" דוחות ומונעים הלכה למעשה כניסה של הרוכשים לדירה.

החשיבות של איש מקצוע נובעת בעיקר מהסיבה שישנם ליקויים שאיש מקצוע יזהה בקלות, לעומת רוכש סביר: אלמנטים לא ישרים, שיפועים, רטיבות נסתרת (אותה ניתן לגלות באמצעות מיכשור מתקדם) ועוד. על כן, אנו מציעים להגיע עם איש מקצוע לפרוטוקול מסירה ראשוני ככל וניתן, שיחווה דעתו בעניין הליקויים גם אם הדו"ח לא יעבור לקבלן, אלא רק לשם קבלת מושג לגבי מצב הדירה בטרם המסירה ולשם תיעוד ליקויים.

פרוטוקול מסירה

כאן החשיבות של איש מקצוע מטעם הרוכש שיבדוק את הדירה היא קריטית יותר. איש מקצוע יוכל לזהות ולתעד את הליקוי באופן מקצועי יותר בדו"ח מסודר, יקבע איזה תקן הופר, מה דרוש על מנת לתקן את הליקוי ומה העלות. חשוב לעמוד על זכותכם לבדיקת הדירה באמצעות איש מקצוע עוד בטרם החתימה על ההסכם. יתרה מכך, במידה ומכל סיבה שהיא הרוכש יאלץ לפנות לערכאות משפטיות, חוות הדעת של איש המקצוע תוכל לשמש ראיה מכרעת בתיק. לדוגמה, תיעוד מוקדם בפרוטוקול בטרם הכניסה לדירה, עשוי למנוע מהקבלן לטעון שהליקוי נגרם עקב שיפוץ שבוצע על ידי איש מקצוע מטעם הרוכש.

בפרוטוקול המסירה נוודא שהקבלן תיקן את הליקויים שתועדו בפרוטוקול המסירה הראשוני, נבחן את הדירה באופן יסודי הרבה יותר ואולי אף "נגלה" ליקויים חדשים שלא נראו בפרוטוקול המסירה הראשוני. חשוב להעביר את דו"ח הליקויים לקבלן. אין בעיה לחתום על הפרוטוקול גם אם יש ליקויים אך שוב – לתעד לתעד לתעד!

ליקויים

אין דירה שנמסרת ללא ליקויים. יחד עם זאת עלינו להבדיל בין ליקויים "קוסמטיים" כמו לדוגמה חיפויים שבורים, לבין לליקויים מהותיים שאינם מאפשרים מגורים ראויים בדירה, כמו לדוגמה ליקויים בטיחותיים או רטיבות חמורה.  ככל שישנם ליקויים מהותיים, מעבר לרישום הליקוי בפרוטוקול, חשוב לדאוג שאיש המקצוע מטעמכם ידגיש שמדובר בליקוי משמעותי – הגורם לדירה להיות כזו שאינה ראויה למגורים. אתם לא אנשי מקצוע ואתם לא יכולים להיות אחראים על הקביעה מה משמעותי ומה אינו משמעותי!

ליקויים קוסמטיים ניתנים לתיקון במהלך שנת הבדק (לרוב קבלנים מעדיפים לתקן את הליקויים באופן מרוכז בסיומה של שנת הבדק). שנת הבדק זו למעשה שנת אחריות של הקבלן על הדירה. המחוקק קבע את תקופת האחריות למשך שנה, בין היתר מאחר ובמשך השנה הראשונה, הדירה עוברת את כל עונות השנה ואז רוב הליקויים המהותיים יופיעו. לדוגמה אם יש נזקי מים עקב גשמים, אלא יתגלו רק בחורף ויתוקנו רק בקיץ.

כאשר מתגלה ליקוי במהלך שנת הבדק, עלינו לפנות מיידית לחברה ולהודיע. ישנם ליקויים שיתגלו רק בהמשך ולכן חשוב לתעד את ההודעה והליקוי. לעיתים נמליץ לזמן שוב את איש המקצוע, בטרם מסתיימת שנת הבדק ולהעביר שוב דו"ח ליקויים לחברה. חשוב! אסור לתקן את הליקוי בעצמכם! עליכם לאפשר לחברה הזדמנות סבירה לתקן את הליקוי. תיקון הליקוי באמצעות איש מקצוע מטעמכם – יסיר את האחריות של החברה מהליקוי וכספכם לא יוחזר!!

מהי הזדמנות סבירה? שני ניסיונות לטפל בליקוי. חשוב לציין שבמצב בו מדובר על ליקוי כרוני הטיפול עשוי להגיע אף לשנתיים!!!! אם נחזור לדוגמה של רטיבות עקב מי גשמים, התיקון יבוצע רק בקיץ לאחר שהמקום התייבש ורק בחורף שלאחר מכן נדע האם הליקוי אכן בוצע כראוי. מעבר לשנת הבדק לקבלן יש אחריות לגבי כל מוצר ומוצר בהתאם לתוספת לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973:

(1)      ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)    כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

אחריות הקבלן לליקויים – הקבלן לעיתים ינסה להתנער מתיקון הליקוי ויטען כי הוא נגרם מעבודה של איש מקצוע מטעכם או מסיבות אחרות. לכן:

• א. חשוב לתעד את הליקויים בטרם התחלתם לבצע עבודות בדירה.
• ב. במקרה של פניה לערכאות, הנטל ככל הנראה ירבוץ על כתפי הקבלן, להוכיח כי הליקוי נגרם עקב מעשה או מחדל שלכם וכי קיים קשר סיבתי בין העבודות שבוצעו על ידי איש המקצוע שלכם לבין אותו ליקוי.

טיפ חשוב: במידה וביצעתם פרוטוקול מסירה באמצעות איש בדק או שתבצעו זאת לאחר המסירה – יש לרשום במסירת הדירה "הכל בכפוף לדו"ח בדק שיישלח לחברה". כמו כן בפרוטוקול ראשוני או מסירה חשוב לרשום שהדירה מלוכלכת ולכן לא ניתן לבדוק חלונות ריצוף וכיו"ב. אם יש משהו מכוסה – דלתות, ידיות וכו' – לציין זאת בדו"ח. רוכשים רבים פנו למשרדנו מאחר ורק לאחר שניקו את הדירה התגלו שריטות סדקים וריצוף שבור. הקבלן לא קיבל זאת היות והדברים לא נרשמו בפרוטוקול ומדובר על ליקויים שניתן לראות בעין.

רכוש משותף

כל הנאמר כאן לגבי הדירה נכון גם לגבי הרכוש המשותף.

דבר חשוב מאוד – לדאוג שהחברה תדע שיש לכם נציגות ורק הנציגות תחתום על מסירת הרכוש המשותף!

תמיד המטרה שלכם תהיה לקבל את הרכוש המשותף מאוחר ככל הניתן – לאחר מסירת הדירות והאינטרס של הקבלן יהיה למסור את הרכוש המשותף בטרם מסירת הדירות. הנקודה עלולה לעורר בעיה במידה ולא נקבע מי משלם עבור הדירות שטרם נמסרו.

בתחילה משבר הקורונה הותיר גורמים רבים בחוסר וודאות.

אל מול כל זאת היו רוכשי הדירות באותו הזמן עומדים חסרי אונים שבפיהם שאלה אחת, "מתי נקבל את הדירות?". הזמן עצר מלכת, סגרים, חוסרים וחוסר יכולת להתמודד עם השאלה המבוקשת.

תקופת הקורונה הביאה לפתחו של בית המשפט התדיינויות רבות בנוגע לאיחור במסירה הדירות. נסקור כאן בקצרה את הנושא:

ראשית יש להדגיש כי הענף הנדל"ן הוכר במשבר הקורונה כענף חיוני וכמעט שלא הוטלו עליו מגבלות, זאת בניגוד לשאר ענפי המשק.

מצד שני טענו הקבלנים כי עקב הקורונה נגרמו להם עיכובים בלתי צפויים ועל כן יש להחיל את החריג לחובת הפיצוי הקבוע בסעיף 5א(ג) לחוק.

עמדת התאחדות הקבלנים, לפיה משבר הקורונה הביא למחסור של עובדים ואספקה של חומרי בניה ובנוסף העדר מענה ברשויות שונות (חברת חשמל, כיבוי אש, רשויות מקומיות) בשל פעילות חלקית, אולם טענה זו לא התקבלה במרבית המקרים.

טענה נוספת שעולה מטעם חברות קבלניות מפנה למתווה שהוצע על ידי הוועדה הבין משרדית של משרד המשפטים מחודש יולי 2020. טענה זו חסרת משמעות משפטית, שכן מתווה זה מהווה המלצה בלבד, וממילא חל על באופן מצומצם על דירות שמועד מסירתן נקבע בחוזה בין התאריכים 18/3/2020 – 21/12/2020, ושם הומלץ על הארכת מועד המסירה למשך 40 יום בלבד[1].

לא מדובר בעדכון לחוק המכר אלא במתווה מוצע בלבד, אשר מהווה המלצה לצדדים לחוזה המכר, ומטרתו להניח בסיס לפתרון בעיה ספציפית אשר נוצרה בשל משבר הקורונה ואין חובה על הצדדים לקבלו.

לכן כיום, משבר הקורנה אשר פקד את ישראל אינו מהווה "כח עליון" הפותר את הקבלנים מתשלום הפיצוי הנדרש.

בפסיקה שפורסמה לאחרונה, קבע כבוד השופט גלעד הס בבית המשפט בהרצליה במסגרת ת.א. 15343-01-20 כי לא ניתן להחיל את הטענות שאיחור במסירת הדירה נבע מחמת קורונה באופן אוטומטי ועל הקבלן מוטל הנטל להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שלא בשליטתו וכי הסיכון להתרחשות הנסיבות ותוצאותיהן:

"אטעים, כי המילים "משבר הקורונה" אינן מילות קסם שהאומר אותן זכאי להארכה אוטומטית, אלא יש להראות את הקשר הסיבתי בין משבר הקורונה לבין העיכוב. כך, למשל, ייתכן ומשבר הקורונה גרם לאי הגעת עובדים לאתר. אולם, על מנת לזכות בארכה על סמך טענה זו, יש להראות כי מדובר בתקופה בה אכן נדרשו עובדים באתר, וכי אכן לא הגיעו עובדים לאתר."

עמדת ממונה חוק המכר:

ממונה חוק המכר לא נשאר אדיש למצב והתגייס לכתוב נייר עמדה בנושא איחור במסירת דירה.

"המשרד מחזיק במאגר נתונים המאפשר לבחון, באופן כללי, היקפים של איחור במסירת דירות בישראל. במסגרת רכש דירות חדשות לדיירי הדיור הציבורי, בין ינואר 2016 למאי 2020, נרכשו 475 דירות ב-99 פרויקטים שונים הפרוסים ב– 38 ערים בכל רחבי מדינת ישראל".

בניתוח הנתונים נמצא כי מרבית הדירות נמסרו באיחור ניכר מעבר לקבוע בחוזה המכר ומעבר ל-60 הימים הנוספים הקבועים בסעיף 5א לחוק המכר. כך נמצא, כי 87% מהדירות נמסרו למשרד באיחור ממוצע של כ-9 חודשים.[2]

אותו העיקרון חל לגבי כל פנייה של ציבור רוכשי הדירות, אשר מגיעה לממונה חוק המכר, ומהווה אינדיקציה למצבם של רוכשים רבים באותו הפרויקט אשר לא פנו בתלונה אך נמצאים בסיטואציה דומה של איחור במסירת הדירה. כמו כן, סקירת הפסיקה הענפה בנושא זה מעלה אף היא כי מדובר בתופעה שאינה נדירה כלל.

מהנתונים עולה תמונה המצביעה על כך שאירוע של איחור במסירת דירות ואי תשלום פיצויים, על פי חוק המכר, "אינו אירוע חריג/נדיר בענף הנדל"ן".

לאור האמור נקבע בכתב העמדה נסיבות שאינן יכולות לשמש מוכר דירה לעניין סעיף 5 א(ג) העוסק באיחורים שאינם בשליטת מוכר הדירה ופוטרים מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק המכר:

• איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט. רשות ציבורית יכולה להיות – רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי וכו'.

• איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התקשרות בין מוכר הדירה לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים בפרויקט. גורמים אלה יכולים להיות – קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל וכו'.

• קביעה בחוזה המכר, הנותנת סמכות למוכר הדירה או גורם מטעמו, לקבוע אם האיחור במסירה נגרם מסיבה שאינה תלויה במוכר ומכאן שהרוכש אינו זכאי לפיצויים הקבועים בסעיף 5א לחוק המכר.

[1] מכתב מאליעזר במברגר, היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון, לחברת אשד טל-אסף בע"מ, בעניין הבהרת כללים הנוגעים לאיחור במסירת דירות (8.12.2020).

[2] גריידי עמית עמדת ממונה חוק המכר – איחור במסירת דירות (24.5.2021).