במאמר זה נסקור את אחד הנושאים השכיחים ביותר עבור רוכשי דירות, נושא איחור במסירת הדירה מקבלן על כל רבדיו החל מהיבט חוקתי, פסיקה והלכה אל מול השפעת הקורונה על חיינו.
רכישת דירת מגורים היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של הפרט.

מועד מסירת דירה חדשה מקבלן, כשהיא ראויה למגורים, הוא אחד המועדים הקריטיים ביותר מבחינתם של רוכשי הדירות.

איחור במסירת הדירה מקבלן עלול לגרום לרוכשי הדירות נזקים רבים. רוכשי הדירות מסתמכים על מועד המסירה המצוין בהסכם, היות והוא מתואם מול מכירת הדירה הקיימת או סיום חוזה שכירות. לעיתים אותם רוכשים משנים את מסלול חייהם עקב רישום ילדים למסגרות החינוך ככל שמדובר במעבר לעיר חדשה וכיו"ב.

על כן, כל דחייה במועד המסירה, עשויה להותיר את הרוכשים מול שוקת שבורה, לזמן בלתי קצוב, לגרום להם לחסרון כיס, ותחושה קשה של חוסר וודאות בכל הנוגע למועד המסירה.
הן החוק במדינת ישראל והן בתי המשפט, זיהו את פערי הכוחות העצומים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות. משכך, המחוקק יצר מעטפת של הגנה על רוכשי דירות חדשות מקבלן; לדוגמא חוק המכר (דירות) מסדיר וקובע את חובותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירות, ובתי המשפט משלימים את הפיקוח על הקבלנים באמצעות פסיקותיהם, ולו משום העובדה, כי מדובר באינטרס ציבורי מן המעלה הראשונה.

על אף האמור, יזמים או קבלנים רבים מרשים לעצמם לעבור על החוק ופוגעים חדשות לבקרים בזכויותיהם של רוכשי דירות חדשות לעיתים מתוך מטרה "לדחות את הקץ" עד לאחר פסיקת בית משפט.

ייתכנו קיומם של מאורעות שונים, אולם על הקבלן לנסות ולצפות בקירוב ככל האפשר את התקיימותם של מצבים בלתי צפויים אלו, ולבצע התאמות היכולות למנוע את האיחור במסירה האמור.

המצב החוקי: חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973
סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "החוק") מסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן לבין רוכש הדירה ביחס לאיחור במסירת הדירה:
פיצוי בשל איחור במסירה
"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:
(1) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;
(2) סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.
(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.
(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."
הסעיף קובע כי עד 60 ימי איחור לא יינתן פיצוי, אולם במידה והאיחור עולה על 60 ימים, ישולם פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור.
גובה הפיצוי הינו בשיעור של 150% מדמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור עבור 8 חודשים ראשונים ושיעור של 125% עבור יתרת התקופה הנוספת, ככל וישנה.
לדוגמה אם מדובר על תקופת איחור של 10 חודשים בגין דירה ששוויי דמי השכירות שלה עומד על 4,000 ₪, הפיצוי עבור מלוא תקופת האיחור יעמוד על 58,000 ₪ –
(6,000 ₪ (4,000 ₪ * 150%) עבור 8 חודשים ראשונים ועוד 10,000 ₪ (5,000 ₪ * 125%) עבור החודשיים הנוספים)
נקודה נוספת ראויה לציון – החוק הינו חוק קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו בחוזה אלא לטובת הרוכשים. כך שבמקרה שבהסכם המכר בין הרוכש לקבלן מופיע סעיף הקובע פיצוי שונה מהקבוע בדין, ישולם הפיצוי הגבוה מבניהם.
בעניין חשיבות מועד המסירה, פסק הדין המוביל הוא רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016).
"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור."
ובהמשך:
"דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."

האם ניתן לתבוע פיצויים בגין נזקים נוספים?
סעיף 5א לחוק המכר קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה – ללא הוכחת נזק.
אין בחוק המכר דירות כדי לגרוע מכל זכות אחרת שיש לכל רוכש על פי כל דין.
כלומר, במידה ונגרמו נזקים ממוניים בגין האיחור במסירה, ניתן ואף רצוי לתבוע מהקבלן פיצוי גם בגין נזקים אלו מכוח פקודת הנזיקין או כל דין אחר.
יש לשים לב שבדרך כלל בהסכמי המכר מציין הקבלן כי הרוכש אינו רשאי לתבוע דבר מלבד הפיצוי הקבוע בחוק. מדובר בהוראה חוזית בלתי חוקית שכן לא ניתן לחייב אדם לוותר על זכות הניתנת לו על פי דין.
סעיפים 5א(א) ו-5א(ג) לחוק המכר דירות קובעים מצד אחד שהמוכר מחויב לפצות את רוכשי הדירות והחוק הינו קוגנטי. מצד שני, סייפה הסעיף מדבר על "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר". כלומר, כאמור החוק מסייג (פוטר) את הקבלן מתשלום הפיצוי עליו מחויב בהסכמי המכר עקב מכרין שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו צפוי.
יצוין כי נטל הראיה מוטל על הקבלן, על כן בתביעות בפני קבלנים הקבלן הוא זה שצריך להרים את נטל ההוכחה על מנת שבית המשפט יקבע שהוא אינו צריך לפצות את הרוכש בגין תקופת האיחור, טענה זו נקראת הודאה והדחה.

טענת הודאה והדחה מהי?
בכל הנוגע לתביעות מכוח חוזה במשפט האזרחי, נטל השכנוע מוטל על התובע, אשר נושא על כתפו את החובה להוכיח את טענותיו בפני בית המשפט ברמה של הטיית מאזן ההסתברויות.
על התובע להוכיח לבית המשפט, באמצעות הבאת ראיות מספיקות, שהתקיימותה של גרסתו למערכת ההתרחשויות סבירה יותר מזו של הנתבע. לכלל זה ישנם מספר חריגים בהם עובר נטל השכנוע אל כתפי הנתבע, ואחד מהם במקרה של טענת הודאה והדחה.
במסגרת טענת הודאה והדחה מודה הנתבע בכל עובדות כתב התביעה ובפרט באיחור מסירת הדירה אשר הולידו את הסעד המבוקש, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין דוחה הוא את הסעד המבוקש – פיצוי בגין האיחור.

על כן, על מנת להרים את הנטל, על החברה הקבלנית יש להוכיח לבית המשפט מספר תנאים מצטברים:
1) שקרה אירוע ומדובר ב"כוח עליון"
2) מדובר במאורע אשר לא ניתן היה לחזות ולצפות (פתאומי)
3) החברה עשתה כל שביכולתה להימנע מהאיחור
4) הוכחת קשר סיבתי בין סיבת העיכוב לאיחור עצמו
***ניתן להוכיח קשר סיבתי גם לחלק מהתקופה.

בתחילה משבר הקורונה הותיר גורמים רבים בחוסר וודאות.

אל מול כל זאת היו רוכשי הדירות באותו הזמן עומדים חסרי אונים שבפיהם שאלה אחת, "מתי נקבל את הדירות?". הזמן עצר מלכת, סגרים, חוסרים וחוסר יכולת להתמודד עם השאלה המבוקשת.

תקופת הקורונה הביאה לפתחו של בית המשפט התדיינויות רבות בנוגע לאיחור במסירה הדירות. נסקור כאן בקצרה את הנושא:

ראשית יש להדגיש כי הענף הנדל"ן הוכר במשבר הקורונה כענף חיוני וכמעט שלא הוטלו עליו מגבלות, זאת בניגוד לשאר ענפי המשק.

מצד שני טענו הקבלנים כי עקב הקורונה נגרמו להם עיכובים בלתי צפויים ועל כן יש להחיל את החריג לחובת הפיצוי הקבוע בסעיף 5א(ג) לחוק.

עמדת התאחדות הקבלנים, לפיה משבר הקורונה הביא למחסור של עובדים ואספקה של חומרי בניה ובנוסף העדר מענה ברשויות שונות (חברת חשמל, כיבוי אש, רשויות מקומיות) בשל פעילות חלקית, אולם טענה זו לא התקבלה במרבית המקרים.

טענה נוספת שעולה מטעם חברות קבלניות מפנה למתווה שהוצע על ידי הוועדה הבין משרדית של משרד המשפטים מחודש יולי 2020. טענה זו חסרת משמעות משפטית, שכן מתווה זה מהווה המלצה בלבד, וממילא חל על באופן מצומצם על דירות שמועד מסירתן נקבע בחוזה בין התאריכים 18/3/2020 – 21/12/2020, ושם הומלץ על הארכת מועד המסירה למשך 40 יום בלבד[1].

לא מדובר בעדכון לחוק המכר אלא במתווה מוצע בלבד, אשר מהווה המלצה לצדדים לחוזה המכר, ומטרתו להניח בסיס לפתרון בעיה ספציפית אשר נוצרה בשל משבר הקורונה ואין חובה על הצדדים לקבלו.

לכן כיום, משבר הקורנה אשר פקד את ישראל אינו מהווה "כח עליון" הפותר את הקבלנים מתשלום הפיצוי הנדרש.

בפסיקה שפורסמה לאחרונה, קבע כבוד השופט גלעד הס בבית המשפט בהרצליה במסגרת ת.א. 15343-01-20 כי לא ניתן להחיל את הטענות שאיחור במסירת הדירה נבע מחמת קורונה באופן אוטומטי ועל הקבלן מוטל הנטל להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שלא בשליטתו וכי הסיכון להתרחשות הנסיבות ותוצאותיהן:

"אטעים, כי המילים "משבר הקורונה" אינן מילות קסם שהאומר אותן זכאי להארכה אוטומטית, אלא יש להראות את הקשר הסיבתי בין משבר הקורונה לבין העיכוב. כך, למשל, ייתכן ומשבר הקורונה גרם לאי הגעת עובדים לאתר. אולם, על מנת לזכות בארכה על סמך טענה זו, יש להראות כי מדובר בתקופה בה אכן נדרשו עובדים באתר, וכי אכן לא הגיעו עובדים לאתר."

עמדת ממונה חוק המכר:

ממונה חוק המכר לא נשאר אדיש למצב והתגייס לכתוב נייר עמדה בנושא איחור במסירת דירה.

"המשרד מחזיק במאגר נתונים המאפשר לבחון, באופן כללי, היקפים של איחור במסירת דירות בישראל. במסגרת רכש דירות חדשות לדיירי הדיור הציבורי, בין ינואר 2016 למאי 2020, נרכשו 475 דירות ב-99 פרויקטים שונים הפרוסים ב– 38 ערים בכל רחבי מדינת ישראל".

בניתוח הנתונים נמצא כי מרבית הדירות נמסרו באיחור ניכר מעבר לקבוע בחוזה המכר ומעבר ל-60 הימים הנוספים הקבועים בסעיף 5א לחוק המכר. כך נמצא, כי 87% מהדירות נמסרו למשרד באיחור ממוצע של כ-9 חודשים.[2]

אותו העיקרון חל לגבי כל פנייה של ציבור רוכשי הדירות, אשר מגיעה לממונה חוק המכר, ומהווה אינדיקציה למצבם של רוכשים רבים באותו הפרויקט אשר לא פנו בתלונה אך נמצאים בסיטואציה דומה של איחור במסירת הדירה. כמו כן, סקירת הפסיקה הענפה בנושא זה מעלה אף היא כי מדובר בתופעה שאינה נדירה כלל.

מהנתונים עולה תמונה המצביעה על כך שאירוע של איחור במסירת דירות ואי תשלום פיצויים, על פי חוק המכר, "אינו אירוע חריג/נדיר בענף הנדל"ן".

לאור האמור נקבע בכתב העמדה נסיבות שאינן יכולות לשמש מוכר דירה לעניין סעיף 5 א(ג) העוסק באיחורים שאינם בשליטת מוכר הדירה ופוטרים מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק המכר:

• איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט. רשות ציבורית יכולה להיות – רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי וכו'.

• איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התקשרות בין מוכר הדירה לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים בפרויקט. גורמים אלה יכולים להיות – קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל וכו'.

• קביעה בחוזה המכר, הנותנת סמכות למוכר הדירה או גורם מטעמו, לקבוע אם האיחור במסירה נגרם מסיבה שאינה תלויה במוכר ומכאן שהרוכש אינו זכאי לפיצויים הקבועים בסעיף 5א לחוק המכר.

[1] מכתב מאליעזר במברגר, היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון, לחברת אשד טל-אסף בע"מ, בעניין הבהרת כללים הנוגעים לאיחור במסירת דירות (8.12.2020).

[2] גריידי עמית עמדת ממונה חוק המכר – איחור במסירת דירות (24.5.2021).

ברכות על סיומו של הפרויקט!!!

הודיעו לכם על סיומו של הפרויקט, אך לפני כן עליכם לקבל את שטחים המשותפים? אז מה זה אומר???

קבלת השטחים המשותפים הוא עוד שלב משמעותי בדרך לקבלת הדירה. למרות ההתלהבות והרצון לקבל את הדירה, חשוב לקבל את השטחים המשותפים באופן ראוי – וזאת על מנת להימנע מאי נעימות ומחלוקות בעתיד.

היות ואינכם אנשי מקצוע ככל הנראה, ריכזנו עבורכם מספר דגשים חשובים אשר חשוב לשים אליהם לב.

הדגשים אשר רוכזו כאן, הם נושאים אשר עלו מעבודה מול חברות הבדק איתן אנו עובדים, ומניסיון של לקוחות המשרד והדבר עשוי לחסוך המון עוגמת נפש, הפסד של זמן ומעל לכל – הרבה כסף.

1. עליכם להגיע לבדיקה עם שלושה נציגים מכל בניין כאשר נציג אחד לפחות רושם/מקליט את כל התקלות ונציג אחר מתעד הכל במצלמה.

2. עליכם לדרוש שכל חלק שאתם עוברים אליו יהיה נקי מאבק, סרטי הדבקה, מדבקות, פצפצים, ניילון או כל חומר המכסה את החלק אותו אתם בודקים.

בכל מקרה אחר יש לרשום בפרוטוקול – "מכוסה" או "מלוכלך"

3. אין זה משנה מאיזה חלק מתחילים, אך נהוג להתחיל מהחלק התחתון של הבניין ולעלות למעלה עד לגג. לאחר מכן חניונים, מערכות, חדרים טכניים ולבסוף הגינה והאבנים המשתלבות.

4. יש להגיע עם חברת הניהול שנבחרה כדי שאלה יפעילו לידכם את המערכות השונות ויראו שהם אכן בקיאים לטפל.

5. תבדקו זכוכיות, ריצוף ופנלים, טיח וצבע בכל חלקי הבניין (זאת עבודת נמלים אבל זה חשוב ביותר) – שריטות, סדקים, שברים, פגמים והבדלי צבע. אם יש לכלוך או כיסוי – יש לרשום זאת!

6. דלתות אש כולל מגנטים, גומיות, ידיות.

7. שילוט בבניין – לרבות בדיקה שהוא "מחזיר אור" כשיש הפסקת חשמל (גם דלתות הלובי הקומתי).

8. לבדוק שער/מחסום חניה עולה ויורד ככל וקיים.

9. לבדוק גדרות או חומות היקפיים במתחם.

10. לבדוק את התאורה (כולל שעוני שבת) בכל הבניין ושכל גופי התאורה בבניין ובחניון עובדים.

11. לבדוק היטב את המעליות כולל שריטות, שקעים, פגמים. בשלב הראשוני תפעילו רק מעלית אחת ולאחר מכן את היתר. דאגו למגן את המעליות מפני שריטות לפחות בשנה הראשונה לאיכלוס.
12. לבדוק את דלתות הכניסה לבניין כולל האינטרקום.

13. לבדוק מועדוני דיירים/חדר אופניים/חדר עגלות.

14. לבדוק מערכת סולרית בגג (לכלוך, סדקים, נזילות).

15. לבדוק ארונות שירות.

16. לבדוק ארונות תקשורת בכל רחבי הבניין.

17. לבדוק תשתיות חשמל בקומות

18. לבדוק איטום בגג ככל שניתן, ושהמרזבים פתוחים ומנקזים את המים.

19. לבדוק מערכת השקייה של הגינה המשותפת ושאין "זריקת מים" מיותרת.

20. לבדוק תעלות ניקוז וביובים.

21. יש לבדוק את חדר האשפה והציוד הקיים.

בבניין "רב קומות" יש לבדוק:

22. את חדר הגנרטור כולל הפעלתו וכניסתו לפעולה במצב חירום.

23. את חדרי המשאבות (במידה ויש למטה ולמעלה).

24. לבדוק את הבריכה בגג של מי השתייה.

25. לבדוק מפוחים בחניונים או בגגות.

26. לבדוק את מערכת האש (ציוד) ותשתיות מים בקומות, כולל ספרינקלרים.

27. לבדוק את פירי העשן בקומות.

28. לבדוק דחסן אשפה.

חשוב
29. בסוף התהליך תקבלו צרור מפתחות של כל הבניין, עליכם לוודא שקיבלתם את כל המפתחות ושהם פותחים את כל המנעולים. במידה ויש בעיה עם מפתח/מנעול, לציין זאת ולדרוש לקבל בהקדם האפשרי את תיקון או החלפת המפתח/מנעול.

30. לאחר קבלת הבניין, הכניסו חברת בדק משלכם ועם קבלת דו"ח הבדק, העבירו את הדו"ח באופן מידי ליזם.

31. לכל שאלה, אנו זמינים עבורכם.