חשבתם שההסכמים סטנדרטיים ולא צריך לבדוק אותם??? תחשבו שוב! ההסכמים הם אכן סטנדרטיים, אולם לעיתים עלול היזם לטעות (במקרה הטוב) ואז אתם עלולים למצוא עצמכם במצב בו תאלצו להתמודד עם טעות מבלי שהיתה לכם נגיעה לכך.

לכן, חשוב מאוד שגורם מקצועי יעבור על ההסכם בטרם תחתמו עליו.

ראוי לציין כי מתוך ניסיון – הייצוג חשוב מאין כמותו, במיוחד בעסקה כל כך גדולה ובמיוחד כאשר הצד השני בעסקה הוא קבלן או יזם, אשר עורך הדין מטעמו מייצג אותו בלבד – זה רשום בהסכם

הדברים שיש לשים אליהם לב בין היתר:

• כמו בכל הסכם יש לשים לב למספרים: מספרי תעודות זהות שלכם, מספר הבניין, הדירה, החניה התואמת, המחסן הצמוד וכיו"ב;

לדוגמה: באחת העסקאות שמרדנו ליווה רוכשים, התברר כי מיקום החניה היה שונה בתשריטים, היות והתשריטים היו שונים. באותו מקרה חניה מספר 5 בתשריט החניות הופיעה כחניה מקורה אולם בתשריט אחר חניה מספר 5 הוצבה במיקום אחר – ללא קירוי. בזכות העבודה שמשרדנו ליווה את אותם רוכשים במעמד החתימה הדבר התגלה ותוקן.

• פריסת התשלומים; יש להקפיד על פריסת תשלומים שתהיה נוחה לרוכשים במיוחד לאור העובדה שבמקביל לתשלומי השכירות יש לשלם את המשכנתא.
• מדד תשומות הבניה – מאחר ומחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה, יש לשים לב מהו מדד הבסיס – שכן ככל שמדד הבסיס רחוק יותר ממועד החתימה כך לרוב יעלה מחיר הדירה. רק לשם ההבהרה – מאז ינואר 2015 עלה מדד תשומות הבניה עלה ב- 2%. כלומר אם מחיר הדירה עומד על 1.5 מיליון – נאלץ לשלם תוספת של 30,000 ₪!

משרדנו מלווה רוכשים בעסקאות מקרקעין מעל 7 שנים ומעניק ליווי צמוד לאלפי רוכשי דירות בפרוייקטים של מחיר למשתכן ו-דירה בהנחה בכל הארץ.

אל תעמדו לבד מול הקבלן החזק, פנו אלינו עוד היום לייעוץ משפטי מקצועי

קודם כל, ברכות על תחילת שיווקו של הפרויקט !

בחירת הדירה היא שלב מאוד משמעותי בהליך רכישת הדירה שלכם בפרויקט. בחירת הדירה היא למעשה מהות העסקה.

כפי שבכל רכישה של כל מוצר תבצעו סקר שוק מקיף, חשוב מאוד לשים לב למספר נושאים אותם ריכזנו עבורכם, לאור העובדה שמדובר ככל הנראה בעסקה הגדולה ביותר בחייכם. הנושאים אשר רוכזו כאן, הם נושאים אשר עלו מזוכים ובדיקה מוקדמת היתה עשויה לחסוך המון עוגמת נפש, הפסד של זמן והרבה כסף.

כללי:

1. הגיעו לכנס עם מספר רב של אופציות לבחירה בהתאם למיקומכם (יש לשים לב לשינוי במיקום בהתאם לביטולים).

2. בידקו מה ייבנה בסביבתו של הפרויקט, אילו תשתיות ייבנו (בתי ספר, כבישים וכיו"ב).

3. יש לוודא מיקומו של חדר הטרנספורמציה. לא משהו שאמור להיות קריטי, אך יש רוכשים שהנושא חשוב להם. חדר הטרנספורמציה הוא חדר שנאים שעשוי לפלוט קרינה.

הדירה:
1. יש לבדוק את כיווני האוויר של הדירה, ולהשוות את תוכנית הדירה לתוכנית הקומה (במיוחד בדירות גן).

2. יש לוודא שאין אי התאמות בין התוכניות – חניות, מחסנים, שטח הגינה/המרפסת, מספר מוקמות החניה.

3. יש לבצע חישוב של מחיר הדירה על פי כל הפרמטרים (שטח עיקרי, שטח מרפסת או גינה, מחסן, ומספר חניות) בהתאם לאמור במכרז.

4. יש לשים לב ששטח הדירה הוא "שטח חוק מכר". כלומר שטח הכולל את הקירות החיצוניים של הדירה. משכך, יש לקחת בחשבון ששטח הדירה נטו (שטח הרצפה) יהיה קטן משמעותית מהשטח עליו אתם משלמים (כ 10%).

על כן חשוב לבדוק האם הבניה היא בניה ירוקה למשל ומה עובי קירות הדירה החיצוניים. ככל שהקירות עבים יותר, שטח הרצפה קטן יותר בהשוואה לשטח הדירה עליו תשלמו.

5. יש לשים לב לפתח המילוט. בכל קומה יש חלון מילוט – בו אין להתקין סורגים (משמעות נמוכה).

6. בדירות גן יש לשים לב האם הגינה מוצבת מעל החניון. במקרה כזה לרוב תהיה הגבלה למה שניתן להציב על הגינה (בריכה או שתילת עצים).

בנוסף, בדירות גן יש לבדוק את מספר שוחות הביוב שיהיו בגינה.

ההצמדות:

לרוב רוכשים בודקים את הדירה ושם מסתיימות הבדיקות. על כן מומלץ לשים לב גם להצמדות של הדירה שעשויות להוות שיקול מאוד משמעותי.

1. יש לבדוק את מיקום החניה והמחסן (אם יש) ולזהות את המיקום בתוכנית החניות.

2. במקרה של שתי חניות יש לבחון האם הן צמודות (את ליד השניה) או עוקבות (חוסמות)

3. יש לוודא מה המרחק מהחניה לכניסה לבניין ואת הגישה לחניון (אם יש)

4. האם החניות מקורות או לא. האם מקורות חלקית – יש לרשום בטופס בחירת הדירה.

הבניה נמצאת לקראת סיומה ואנחנו כבר רואים את האור. יחד עם זאת ישנם מספר דגשים שחשוב לציין וזאת על מנת שמסירת הדירה תעבור באופן יעיל, מהיר וחלק ככל שניתן.

ראוי לציין ששלב מסירת הדירה והפרוטוקולים הוא קריטי. על כן כל טענה, כל סוגיה, כל עניין – חשוב לתעד. מה שלא נרשם לא היה מעולם!

פרוטוקול מסירה ראשוני

מספר שבועות או חודשים בטרם מסירת הדירה, תוזמנו לפרוטוקול מסירה ראשוני.

פרוטוקול מסירה ראשוני נועד לבחון האם הדירה בנויה כראוי, בדגש על ליקויים מהותיים. לרוב מדובר על ליקויים בולטים – כאלה שגם "רוכש סביר" בעל עין לא מקצועית יוכל להבחין כמו לדוגמה: רטיבות הנראית לעין, האם הריצוף והחיפויים הקיימים הם אכן אלו שנבחרו וכו'.

בשוק החופשי יש יותר משמעות לפרוטוקול הראשוני מאחר וקיימים שינויי דיירים ועל כן הבדיקה נחוצה לוודא שאותם שינויים הוטמעו בדירה. גם בתוכנית מחיר למשתכן חשוב מאוד לאתר ליקויים על מנת שהם יתוקנו בהקדם ולא יעכבו את מסירת הדירה. מדובר לא רק על ליקויים מהותיים, אלא גם ליקויים פחות משמעותיים.

חשוב לומר שלעיתים בפרוטוקול המסירה הראשוני, בניית הדירה לא הסתיימה (מבחינת גמרים) ועשויים להיות תיקונים נוספים בהמשך בכל מקרה. מבחינת הקבלן, בטרם הדירה נמסרת לעיתים נשלח איש בדק מטעמו (במיוחד אם קבלן הביצוע אינו היזם) ואיש בדק מטעם הרוכש עשוי אף לחסוך את העלות. יחד עם זאת, חברות קבלניות לרוב מתנגדות לאיש בדק מטעם הרוכש בפרוטוקול מסירה ראשוני, מאחר ובמקרים רבים אנשי הבדק נוהגים "לנפח" דוחות ומונעים הלכה למעשה כניסה של הרוכשים לדירה.

החשיבות של איש מקצוע נובעת בעיקר מהסיבה שישנם ליקויים שאיש מקצוע יזהה בקלות, לעומת רוכש סביר: אלמנטים לא ישרים, שיפועים, רטיבות נסתרת (אותה ניתן לגלות באמצעות מיכשור מתקדם) ועוד. על כן, אנו מציעים להגיע עם איש מקצוע לפרוטוקול מסירה ראשוני ככל וניתן, שיחווה דעתו בעניין הליקויים גם אם הדו"ח לא יעבור לקבלן, אלא רק לשם קבלת מושג לגבי מצב הדירה בטרם המסירה ולשם תיעוד ליקויים.

פרוטוקול מסירה

כאן החשיבות של איש מקצוע מטעם הרוכש שיבדוק את הדירה היא קריטית יותר. איש מקצוע יוכל לזהות ולתעד את הליקוי באופן מקצועי יותר בדו"ח מסודר, יקבע איזה תקן הופר, מה דרוש על מנת לתקן את הליקוי ומה העלות. חשוב לעמוד על זכותכם לבדיקת הדירה באמצעות איש מקצוע עוד בטרם החתימה על ההסכם. יתרה מכך, במידה ומכל סיבה שהיא הרוכש יאלץ לפנות לערכאות משפטיות, חוות הדעת של איש המקצוע תוכל לשמש ראיה מכרעת בתיק. לדוגמה, תיעוד מוקדם בפרוטוקול בטרם הכניסה לדירה, עשוי למנוע מהקבלן לטעון שהליקוי נגרם עקב שיפוץ שבוצע על ידי איש מקצוע מטעם הרוכש.

בפרוטוקול המסירה נוודא שהקבלן תיקן את הליקויים שתועדו בפרוטוקול המסירה הראשוני, נבחן את הדירה באופן יסודי הרבה יותר ואולי אף "נגלה" ליקויים חדשים שלא נראו בפרוטוקול המסירה הראשוני. חשוב להעביר את דו"ח הליקויים לקבלן. אין בעיה לחתום על הפרוטוקול גם אם יש ליקויים אך שוב – לתעד לתעד לתעד!

ליקויים

אין דירה שנמסרת ללא ליקויים. יחד עם זאת עלינו להבדיל בין ליקויים "קוסמטיים" כמו לדוגמה חיפויים שבורים, לבין לליקויים מהותיים שאינם מאפשרים מגורים ראויים בדירה, כמו לדוגמה ליקויים בטיחותיים או רטיבות חמורה.  ככל שישנם ליקויים מהותיים, מעבר לרישום הליקוי בפרוטוקול, חשוב לדאוג שאיש המקצוע מטעמכם ידגיש שמדובר בליקוי משמעותי – הגורם לדירה להיות כזו שאינה ראויה למגורים. אתם לא אנשי מקצוע ואתם לא יכולים להיות אחראים על הקביעה מה משמעותי ומה אינו משמעותי!

ליקויים קוסמטיים ניתנים לתיקון במהלך שנת הבדק (לרוב קבלנים מעדיפים לתקן את הליקויים באופן מרוכז בסיומה של שנת הבדק). שנת הבדק זו למעשה שנת אחריות של הקבלן על הדירה. המחוקק קבע את תקופת האחריות למשך שנה, בין היתר מאחר ובמשך השנה הראשונה, הדירה עוברת את כל עונות השנה ואז רוב הליקויים המהותיים יופיעו. לדוגמה אם יש נזקי מים עקב גשמים, אלא יתגלו רק בחורף ויתוקנו רק בקיץ.

כאשר מתגלה ליקוי במהלך שנת הבדק, עלינו לפנות מיידית לחברה ולהודיע. ישנם ליקויים שיתגלו רק בהמשך ולכן חשוב לתעד את ההודעה והליקוי. לעיתים נמליץ לזמן שוב את איש המקצוע, בטרם מסתיימת שנת הבדק ולהעביר שוב דו"ח ליקויים לחברה. חשוב! אסור לתקן את הליקוי בעצמכם! עליכם לאפשר לחברה הזדמנות סבירה לתקן את הליקוי. תיקון הליקוי באמצעות איש מקצוע מטעמכם – יסיר את האחריות של החברה מהליקוי וכספכם לא יוחזר!!

מהי הזדמנות סבירה? שני ניסיונות לטפל בליקוי. חשוב לציין שבמצב בו מדובר על ליקוי כרוני הטיפול עשוי להגיע אף לשנתיים!!!! אם נחזור לדוגמה של רטיבות עקב מי גשמים, התיקון יבוצע רק בקיץ לאחר שהמקום התייבש ורק בחורף שלאחר מכן נדע האם הליקוי אכן בוצע כראוי. מעבר לשנת הבדק לקבלן יש אחריות לגבי כל מוצר ומוצר בהתאם לתוספת לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973:

(1)      ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)    כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

אחריות הקבלן לליקויים – הקבלן לעיתים ינסה להתנער מתיקון הליקוי ויטען כי הוא נגרם מעבודה של איש מקצוע מטעכם או מסיבות אחרות. לכן:

• א. חשוב לתעד את הליקויים בטרם התחלתם לבצע עבודות בדירה.
• ב. במקרה של פניה לערכאות, הנטל ככל הנראה ירבוץ על כתפי הקבלן, להוכיח כי הליקוי נגרם עקב מעשה או מחדל שלכם וכי קיים קשר סיבתי בין העבודות שבוצעו על ידי איש המקצוע שלכם לבין אותו ליקוי.

טיפ חשוב: בפרוטוקול ראשוני או מסירה חשוב לרשום שהדירה מלוכלכת ולכן לא ניתן לבדוק חלונות ריצוף וכיו"ב. אם יש משהו מכוסה – דלתות, ידיות וכו' – לציין זאת בדו"ח. רוכשים רבים פנו למשרדנו מאחר ורק לאחר שניקו את הדירה התגלו שריטות סדקים וריצוף שבור. הקבלן לא קיבל זאת היות והדברים לא נרשמו בפרוטוקול ומדובר על ליקויים שניתן לראות בעין.

רכוש משותף

כל הנאמר כאן לגבי הדירה נכון גם לגבי הרכוש המשותף.

דבר חשוב מאוד – לדאוג שהחברה תדע שיש לכם נציגות ורק הנציגות תחתום על מסירת הרכוש המשותף!

תמיד המטרה שלכם תהיה לקבל את הרכוש המשותף מאוחר ככל הניתן – לאחר מסירת הדירות והאינטרס של הקבלן יהיה למסור את הרכוש המשותף בטרם מסירת הדירות. הנקודה עלולה לעורר בעיה במידה ולא נקבע מי משלם עבור הדירות שטרם נמסרו.