חשבתם שההסכמים סטנדרטיים ולא צריך לבדוק אותם??? תחשבו שוב! ההסכמים הם אכן סטנדרטיים, אולם לעיתים עלול היזם לטעות (במקרה הטוב) ואז אתם עלולים למצוא עצמכם במצב בו תאלצו להתמודד עם טעות מבלי שהיתה לכם נגיעה לכך.

לכן, חשוב מאוד שגורם מקצועי יעבור על ההסכם בטרם תחתמו עליו.

ראוי לציין כי מתוך ניסיון – הייצוג חשוב מאין כמותו, במיוחד בעסקה כל כך גדולה ובמיוחד כאשר הצד השני בעסקה הוא קבלן או יזם, אשר עורך הדין מטעמו מייצג אותו בלבד – זה רשום בהסכם

הדברים שיש לשים אליהם לב בין היתר:

• כמו בכל הסכם יש לשים לב למספרים: מספרי תעודות זהות שלכם, מספר הבניין, הדירה, החניה התואמת, המחסן הצמוד וכיו"ב;

לדוגמה: באחת העסקאות שמרדנו ליווה רוכשים, התברר כי מיקום החניה היה שונה בתשריטים, היות והתשריטים היו שונים. באותו מקרה חניה מספר 5 בתשריט החניות הופיעה כחניה מקורה אולם בתשריט אחר חניה מספר 5 הוצבה במיקום אחר – ללא קירוי. בזכות העבודה שמשרדנו ליווה את אותם רוכשים במעמד החתימה הדבר התגלה ותוקן.

• פריסת התשלומים; יש להקפיד על פריסת תשלומים שתהיה נוחה לרוכשים במיוחד לאור העובדה שבמקביל לתשלומי השכירות יש לשלם את המשכנתא.
• מדד תשומות הבניה – מאחר ומחיר הדירה צמוד למדד תשומות הבניה, יש לשים לב מהו מדד הבסיס – שכן ככל שמדד הבסיס רחוק יותר ממועד החתימה כך לרוב יעלה מחיר הדירה. רק לשם ההבהרה – מאז ינואר 2015 עלה מדד תשומות הבניה עלה ב- 2%. כלומר אם מחיר הדירה עומד על 1.5 מיליון – נאלץ לשלם תוספת של 30,000 ₪!

משרדנו מלווה רוכשים בעסקאות מקרקעין מעל 7 שנים ומעניק ליווי צמוד לאלפי רוכשי דירות בפרוייקטים של מחיר למשתכן ו-דירה בהנחה בכל הארץ.

אל תעמדו לבד מול הקבלן החזק, פנו אלינו עוד היום לייעוץ משפטי מקצועי

קודם כל, ברכות על תחילת שיווקו של הפרויקט !

בחירת הדירה היא שלב מאוד משמעותי בהליך רכישת הדירה שלכם בפרויקט. בחירת הדירה היא למעשה מהות העסקה.

כפי שבכל רכישה של כל מוצר תבצעו סקר שוק מקיף, חשוב מאוד לשים לב למספר נושאים אותם ריכזנו עבורכם, לאור העובדה שמדובר ככל הנראה בעסקה הגדולה ביותר בחייכם. הנושאים אשר רוכזו כאן, הם נושאים אשר עלו מזוכים ובדיקה מוקדמת היתה עשויה לחסוך המון עוגמת נפש, הפסד של זמן והרבה כסף.

כללי:

1. הגיעו לכנס עם מספר רב של אופציות לבחירה בהתאם למיקומכם (יש לשים לב לשינוי במיקום בהתאם לביטולים).

2. בידקו מה ייבנה בסביבתו של הפרויקט, אילו תשתיות ייבנו (בתי ספר, כבישים וכיו"ב).

3. יש לוודא מיקומו של חדר הטרנספורמציה. לא משהו שאמור להיות קריטי, אך יש רוכשים שהנושא חשוב להם. חדר הטרנספורמציה הוא חדר שנאים שעשוי לפלוט קרינה.

הדירה:
1. יש לבדוק את כיווני האוויר של הדירה, ולהשוות את תוכנית הדירה לתוכנית הקומה (במיוחד בדירות גן).

2. יש לוודא שאין אי התאמות בין התוכניות – חניות, מחסנים, שטח הגינה/המרפסת, מספר מוקמות החניה.

3. יש לבצע חישוב של מחיר הדירה על פי כל הפרמטרים (שטח עיקרי, שטח מרפסת או גינה, מחסן, ומספר חניות) בהתאם לאמור במכרז.

4. יש לשים לב ששטח הדירה הוא "שטח חוק מכר". כלומר שטח הכולל את הקירות החיצוניים של הדירה. משכך, יש לקחת בחשבון ששטח הדירה נטו (שטח הרצפה) יהיה קטן משמעותית מהשטח עליו אתם משלמים (כ 10%).

על כן חשוב לבדוק האם הבניה היא בניה ירוקה למשל ומה עובי קירות הדירה החיצוניים. ככל שהקירות עבים יותר, שטח הרצפה קטן יותר בהשוואה לשטח הדירה עליו תשלמו.

5. יש לשים לב לפתח המילוט. בכל קומה יש חלון מילוט – בו אין להתקין סורגים (משמעות נמוכה).

6. בדירות גן יש לשים לב האם הגינה מוצבת מעל החניון. במקרה כזה לרוב תהיה הגבלה למה שניתן להציב על הגינה (בריכה או שתילת עצים).

בנוסף, בדירות גן יש לבדוק את מספר שוחות הביוב שיהיו בגינה.

ההצמדות:

לרוב רוכשים בודקים את הדירה ושם מסתיימות הבדיקות. על כן מומלץ לשים לב גם להצמדות של הדירה שעשויות להוות שיקול מאוד משמעותי.

1. יש לבדוק את מיקום החניה והמחסן (אם יש) ולזהות את המיקום בתוכנית החניות.

2. במקרה של שתי חניות יש לבחון האם הן צמודות (את ליד השניה) או עוקבות (חוסמות)

3. יש לוודא מה המרחק מהחניה לכניסה לבניין ואת הגישה לחניון (אם יש)

4. האם החניות מקורות או לא. האם מקורות חלקית – יש לרשום בטופס בחירת הדירה.

חשוב להדגיש שמשרדנו מלווה את הזוכים, גם לאחר החתימה על ההסכם, בין היתר מתוך מטרה להקל על ההתנהלות והבירוקרטיה הרבה מול כל הגורמים הרלוונטיים – הבנק, הקבלן וכיו"ב. 

כל האמור כאן הוא בפרטים כלליים אשר עשויים להשתנות בין בנק לבנק, מפרויקט לפרויקט ומזוכה לזוכה.

אז בואו נתחיל…

תהיו מסודרים. תכינו תיק מסמכים. עדיף שכל המסמכים יהיו ברשותכם ובאופן זמין עבור כל מי שיבקש הבנק, השמאי וכו'. זה יקל עליכם בהמשך ויעזור לכם בהתנהלות.

כבר לאחר כנס הזוכים מומלץ להגיע לאחד הבנקים ולבקש אישור עקרוני למשכנתא. אישור זה נחוץ לכם על מנת לדעת איזה סדר גודל של דירה אתם יכולים להרשות לעצמכם בהתאם להון וליתר הקריטריונים שלכם, כמו לדוגמה סכום ההון העצמי שברשותכם. ובמילים אחרות – אילו אופציות רכישה/בחירה עומדות לפניכם כמובן בהתייחס למספר הזכיה בהגרלה.

מועד בחירת הדירה – תבואו מוכנים. תגיעו עם אופציות לבחירה. אתם מקום 20 ברשימה? תבואו עם 10 אופציות לפחות!!! בנוסף תגיעו עם המחאה בסך 2,000 ₪ דמי רצינות (ההמחאה לא תוחזר במקרה של ביטול בחירה).

לאחר מועד בחירת הדירה (מה שככל הנראה מעיד על היותכם בתוך הפרויקט) ובטרם החתימה על ההסכם מומלץ לבצע "סבב בנקים" במסגרתו תבחרו את הבנק ממנו תיקחו משכנתא. ככל ותתחילו בהליך מוקדם יותר, לא תילחצו בזמן ובהתאם תוכלו לקבל ריביות טובות יותר. בנוסף ניתן ואף רצוי להיעזר ביועץ משכנתאות.

חתימת ההסכם

בהמשך ייקבע לכם מועד חתימה על ההסכם – עד 30 ימים ממועד הבחירה. חשוב!!! אתם יכולים לעמוד על זכותכם ולנצל את מלוא 30 הימים!

מה צריך להביא? אישור זכאות (או הארכת תוקף), צ'ק לעורך הדין מטעם הקבלן (0.5% או 4,999 ₪ בתוספת מע"מ (5,849 ₪) לפי הנמוך) ותעודות זהות.

מיד לאחר חתימת ההסכם, תוך יומיים שלושה, יהיה עליכם להעביר 7% ולאחר 45 ימים השלמה ל 20%.

משכנתה, פנקסי שוברים וליווי פיננסי ומה שביניהם

בטרם תקחו את המשכנתה, הבנק ירצה לראות ששילמתם את כל ההון העצמי שלכם. במידה וההון העצמי שלכם נמוך –קחו בחשבון שתצטרכו להעביר לקבלן מינימום של 100,000 ₪ או 10% מסכום הדירה לפי הגבוה. הקבלן לא יחתום על מסמכי הבנק שלכם בטרם תעבירו 100,000 ₪ או 10%.

ברוב הפרויקטים קיים ליווי פיננסי – של בנק, חברת ביטוח או כל גורם פיננסי אחר. המשמעות היא שהגורם המלווה מפיק כתב ערבות או ביטוח, עבור כל תשלום שאתם משלמים (ללא רכיב המע"מ). כתב הערבות יונפק תוך 14 ימים מהמועד ששילמתם את התשלום, ויישלח אליכם בדואר רשום.

לפיכך חשוב לשים לב שהכתובת בהסכם היא הכתובת שלכם למשלוח דואר. חשוב לציין שחברות רבות לא שולחות את הערבויות בדואר אלא מותירות אותן אצלן – שלא יאבדו.

המשמעות השניה היא שהתשלומים משולמים אך ורק באמצעות פנקס שוברים לבנק המלווה. את פנקס השוברים תקבלו במעמד חתימה על ההסכם או לאחריו. רשום בו מספר חשבון הבנק המלווה הפרטים שלכם ושל הדירה שרכשתם.

את סכום התשלום אתם תמלאו בעצמכם ומשלמים בבנק שלכם. ממש כמו שאתם משלמים כל שובר אחר. פנקס השוברים עולה כסף. תשמרו אותו. בשום פנים ואופן לא לזרוק!!!

מסמכים מהקבלן לבנק שלכם

לאחר התשלום הראשון תתבקשו להעביר לבנק ביחד עם כל יתר המסמכים שיפורטו להלן, אישור תשלום הון עצמי מהקבלן ואת כתב הערבות של התשלום הראשון. לעיתים הבנק שלכם יסתפק באישור פנקס השוברים.

מכתב החרגה מותנה – היות וכל הפרויקט משועבד לגורם המלווה, מכתב החרגה מותנה הוא אישור מהגורם המלווה, שלאחר שתשלמו את כל התשלום עבור הדירה תקבלו בדואר מכתב החרגה באותו הנוסח. מכתב זה מאוד חשוב שכן הוא למעשה מחריג את הדירה שלכם מהשיעבוד הכולל של הפרויקט.

עבור מכתב ההחרגה תתבקשו להחזיר את כל הערבויות שקיבלתם עבור כל תשלום ותשלום. לעיתים מכתב ההחרגה מתעכב – במקרה כזה משרדנו המייצג זוכים, ממשיך להחזיק את הערבויות כנאמן. אם תמסרו את הערבויות לקבלן בטרם הונפק מכתב החרגה אתם עלולים להיות בסיכון מיותר.

הודעת שומת מס רכישה ומש"ח – המש"ח הוא טופס הדיווח של העסקה לראשות המיסים. כיום הדיווח מוגש באופן מקוון והקבלן מעביר לכם העתק של הדיווח. יש לדווח על העסקה בתוך 30 ימים. איחור עלול לגרום לקנסות וריביות. משרדנו מפקח כי המש"ח הוגש כראוי. הודעת שומה היא האישור שתקבלו בדואר מרשות המיסים שהדיווח אכן הוגשה.

לעניין מס רכישה – עד לסכום רכישה (המחיר שתשלמו בפועל) בגובה 1,747,865 ₪ לא תשלמו מס. מעבר לכך ישולם מס (רק בגין ההפרש) בשיעור של 3.5% ומעל סכום של 2,073,190 ₪ ישולם מס בשיעור 5%.

מס שבח – מס המשולם במכירת דירה, בשיעור של 25% מההפרש בין סכום רכישת הדירה בפועל ובין סכום המכירה. כאשר תמכרו את הדירה, כל עוד תהיה זו עדין דירתכם היחידה, לא תשתלמו מס שבח. אתם זכאים ל"פטור דירה יחידה".

ראוי לציין שבמכירת דירה ועל מנת להקטין את מס השבח, ניתן להכיר בהוצאות כמו שכ"ט עו"ד, שיפוצים וכו'. על כן חשוב מאוד לשמור את כל הקבלות!

המסמכים אותם תידרשו להעביר לבנק שלכם על מנת לקבל משכנתא או לשמאי מטעם הבנק:

• הסכם לרבות כל הנספחים (מפרט ותוכניות מכר)
• פנקס שוברים
• מכתב החרגה מותנה (מהבנק או מכל גוף מלווה נוסף)
• אישור תשלום הון עצמי
• אישור בגין הגשת מש"ח
• קבלה עבור תשלום ההון העצמי וכתב ערבות עבור אותו תשלום
• תעודת זהות + ספח
• הסכם חכירה עם רמ"י (רשות מקרקעי ישראל)

** עבור הלוואת זכאות יש להעביר לבנק אישור שירות צבאי (את האישור ניתן להשיג מפניות הציבור בטלפון 1111, תצהיר אחים (תרשמו בגוגל) ותעודת נישואים.

לאחר סבב החתימות הראשונות, ימסור לכם הבנק מסמכים לחתימת הקבלן:

• התחייבות הקבלן לרישום משכנתא;
• הוראה בלתי חוזרת לתשלום כספים;
• התחייבות הקבלן להמצאת ערבות;

הבנק יעביר לכם כתב התחייבות לחתימת קבלן. על הקבלן לחתום על כתב ההתחייבות או לחלופין להנפיק חדש בנוסח שלו.

משכון – עליכם להגיע לרשם המשכונות (בקרית הממשלה) ולרשום מישכון על הזכויות שרכשתם (190 ₪) ולבנק מרשם המשכונות להנפיק לכם טופס עיון (31 ₪ לכל בן זוג).

ייפוי כוח נוטריוני – אצל הנוטריון הקרוב לביתכם בעלות של 274 ₪ (עלות קבועה).

תצהיר דירה יחידה – לעיתים הבנק יבקש מכם לחתום על תצהיר שזו אכן דירתכם היחידה. משרדנו מאמת את החתימה על כל מסמך לו נדרש אימות חתימה של עו"ד במסגרת השירות.

לאחר שהבנק יקבל את כל המסמכים, הבנק ידרוש מכם בנוסף אישור הקבלן ל"הוראה בלתי חוזרת לתשלום כספים". זהו טופס בו רשום גובה התשלום שעליכם לשלם לאחר חישוב מדד תשומות הבניה.

לכן אם אתם מבקשים להקדים תשלומים, עליכם לבקש מהקבלן שירשום ב"הוראה בלתי חוזרת" סכום גבוה יותר (לדוגמה שיכלול כמה תשלומים בהוראה). לאחר שאתם תחתמו על ההוראה, הבנק המלווה יחתום מתחת לחתימתכם (לרוב מספר סניפים ולאו דווקא הסניף המלווה) ואת המסמך הזה (מקור) עליכם להעביר לבנק שלכם עם פנקס השוברים (גם המשכנתא תשולם באמצעות פנקס השוברים).

במקרה של הקדמת תשלומים חשוב לבקש אישור מהקבלן להקדים תשלומים על מנת לחסוך את המדד!!!

שמאות

הבנק עשוי לבקש מכם שמאי שיעריך את גובה הנכס. במקרה כזה עליכם להעביר לשמאי מספר מסמכים:

• הסכם לרבות כל המסמכים (תוכניות המכר וכו')
• היתר בניה
• אישור זכויות או נסח טאבו
• הסכם חכירה
• גרמושקה – תוכנית ההיתר (מקופלת כמו אקורדיון ולכן נקראת ככה) אותה מבקשים מהועדה המקומית.

חשוב – מאז העברת ההוראה לבנק עד מועד התשלום בפועל, עלולים לעבור כמה ימי עסקים ולכן לא כדאי להמתין לרגע האחרון.

בטרם יועבר תשלום המשכנתא עליכם לבטח עצמכם בביטוח חיים שהבנק הוא המוטב בפוליסה.

בסופו של דבר הבנק ינפיק לכם "אישור ביצוע הלוואה" עם כל הפרטים (רביות, סכום המשכנתא וכו'). 

 ב ה צ ל ח ה!

המקצועיות שלנו היא השקט שלכם!