מרכז מידע

משרד עו"ד ליאור לוי נמצא בחזית המקצועית של ייצוג רוכשי ומוכרי נדל"ן וככזה, אנחנו מתמצאים בסוגיות המשפטיות הפשוטות והסבוכות ביותר בשוק הנדל"ן בישראל. אנחנו שמחים לשתף איתכם חלק מהידע הרב שצברנו במסגרת פעילותינו. כמו כן, נשמח לעמוד לרשותכם ולענות לכם בכל עניין ושאלה הקשורים לתחומי הנדל"ן.

הכל
הכל
מחיר למשתכן
הכל
ייצוג פרטי
ועדת חריגים
ייצוג קבוצתי
זכאות
רכישת דירה מקבלן
הכל
רכישת\מכירת דירה יד שנייה
הכל
איחור במסירה
הכל
ליקויי בנייה
הכל
ליטיגציה
הכל
לצערנו אין כרגע שאלות בנושא.
מחיר למשתכן – המושגים שכל זוכה חייב להכיר!

חשוב להדגיש שמשרדנו מלווה את הזוכים, גם לאחר החתימה על ההסכם, בין היתר מתוך מטרה להקל על ההתנהלות והבירוקרטיה הרבה מול כל הגורמים הרלוונטיים – הבנק, הקבלן וכיו"ב. 

כל האמור כאן הוא בפרטים כלליים אשר עשויים להשתנות בין בנק לבנק, מפרויקט לפרויקט ומזוכה לזוכה.

אז בואו נתחיל…

תהיו מסודרים. תכינו תיק מסמכים. עדיף שכל המסמכים יהיו ברשותכם ובאופן זמין עבור כל מי שיבקש הבנק, השמאי וכו'. זה יקל עליכם בהמשך ויעזור לכם בהתנהלות.

כבר לאחר כנס הזוכים מומלץ להגיע לאחד הבנקים ולבקש אישור עקרוני למשכנתא. אישור זה נחוץ לכם על מנת לדעת איזה סדר גודל של דירה אתם יכולים להרשות לעצמכם בהתאם להון וליתר הקריטריונים שלכם, כמו לדוגמה סכום ההון העצמי שברשותכם. ובמילים אחרות – אילו אופציות רכישה/בחירה עומדות לפניכם כמובן בהתייחס למספר הזכיה בהגרלה.

מועד בחירת הדירהתבואו מוכנים. תגיעו עם אופציות לבחירה. אתם מקום 20 ברשימה? תבואו עם 10 אופציות לפחות!!! בנוסף תגיעו עם המחאה בסך 2,000 ₪ דמי רצינות (ההמחאה לא תוחזר במקרה של ביטול בחירה).

 

לאחר מועד בחירת הדירה (מה שככל הנראה מעיד על היותכם בתוך הפרויקט) ובטרם החתימה על ההסכם מומלץ לבצע "סבב בנקים" במסגרתו תבחרו את הבנק ממנו תיקחו משכנתא. ככל ותתחילו בהליך מוקדם יותר, לא תילחצו בזמן ובהתאם תוכלו לקבל ריביות טובות יותר. בנוסף ניתן ואף רצוי להיעזר ביועץ משכנתאות.

 

חתימת ההסכם

בהמשך ייקבע לכם מועד חתימה על ההסכם – עד 30 ימים ממועד הבחירה. חשוב!!! אתם יכולים לעמוד על זכותכם ולנצל את מלוא 30 הימים!

מה צריך להביא? אישור זכאות (או הארכת תוקף), צ'ק לעורך הדין מטעם הקבלן (0.5% או 4,999 ₪ בתוספת מע"מ (5,849 ₪) לפי הנמוך) ותעודות זהות.

מיד לאחר חתימת ההסכם, תוך יומיים שלושה, יהיה עליכם להעביר 7% ולאחר 45 ימים השלמה ל 20%.

 

משכנתה, פנקסי שוברים וליווי פיננסי ומה שביניהם

בטרם תקחו את המשכנתה, הבנק ירצה לראות ששילמתם את כל ההון העצמי שלכם. במידה וההון העצמי שלכם נמוך –קחו בחשבון שתצטרכו להעביר לקבלן מינימום של 100,000 ₪ או 10% מסכום הדירה לפי הגבוה. הקבלן לא יחתום על מסמכי הבנק שלכם בטרם תעבירו 100,000 ₪ או 10%.

ברוב הפרויקטים קיים ליווי פיננסי – של בנק, חברת ביטוח או כל גורם פיננסי אחר. המשמעות היא שהגורם המלווה מפיק כתב ערבות או ביטוח, עבור כל תשלום שאתם משלמים (ללא רכיב המע"מ). כתב הערבות יונפק תוך 14 ימים מהמועד ששילמתם את התשלום, ויישלח אליכם בדואר רשום.

לפיכך חשוב לשים לב שהכתובת בהסכם היא הכתובת שלכם למשלוח דואר. חשוב לציין שחברות רבות לא שולחות את הערבויות בדואר אלא מותירות אותן אצלן – שלא יאבדו.

המשמעות השניה היא שהתשלומים משולמים אך ורק באמצעות פנקס שוברים לבנק המלווה. את פנקס השוברים תקבלו במעמד חתימה על ההסכם או לאחריו. רשום בו מספר חשבון הבנק המלווה הפרטים שלכם ושל הדירה שרכשתם.

את סכום התשלום אתם תמלאו בעצמכם ומשלמים בבנק שלכם. ממש כמו שאתם משלמים כל שובר אחר. פנקס השוברים עולה כסף. תשמרו אותו. בשום פנים ואופן לא לזרוק!!!

 

מסמכים מהקבלן לבנק שלכם

לאחר התשלום הראשון תתבקשו להעביר לבנק ביחד עם כל יתר המסמכים שיפורטו להלן, אישור תשלום הון עצמי מהקבלן ואת כתב הערבות של התשלום הראשון. לעיתים הבנק שלכם יסתפק באישור פנקס השוברים.

מכתב החרגה מותנה – היות וכל הפרויקט משועבד לגורם המלווה, מכתב החרגה מותנה הוא אישור מהגורם המלווה, שלאחר שתשלמו את כל התשלום עבור הדירה תקבלו בדואר מכתב החרגה באותו הנוסח. מכתב זה מאוד חשוב שכן הוא למעשה מחריג את הדירה שלכם מהשיעבוד הכולל של הפרויקט.

עבור מכתב ההחרגה תתבקשו להחזיר את כל הערבויות שקיבלתם עבור כל תשלום ותשלום. לעיתים מכתב ההחרגה מתעכב – במקרה כזה משרדנו המייצג זוכים, ממשיך להחזיק את הערבויות כנאמן. אם תמסרו את הערבויות לקבלן בטרם הונפק מכתב החרגה אתם עלולים להיות בסיכון מיותר.

הודעת שומת מס רכישה ומש"ח – המש"ח הוא טופס הדיווח של העסקה לראשות המיסים. כיום הדיווח מוגש באופן מקוון והקבלן מעביר לכם העתק של הדיווח. יש לדווח על העסקה בתוך 30 ימים. איחור עלול לגרום לקנסות וריביות. משרדנו מפקח כי המש"ח הוגש כראוי. הודעת שומה היא האישור שתקבלו בדואר מרשות המיסים שהדיווח אכן הוגשה.

לעניין מס רכישה – עד לסכום רכישה (המחיר שתשלמו בפועל) בגובה 1,747,865 ₪ לא תשלמו מס. מעבר לכך ישולם מס (רק בגין ההפרש) בשיעור של 3.5% ומעל סכום של 2,073,190 ₪ ישולם מס בשיעור 5%.

מס שבח – מס המשולם במכירת דירה, בשיעור של 25% מההפרש בין סכום רכישת הדירה בפועל ובין סכום המכירה. כאשר תמכרו את הדירה, כל עוד תהיה זו עדין דירתכם היחידה, לא תשתלמו מס שבח. אתם זכאים ל"פטור דירה יחידה".

ראוי לציין שבמכירת דירה ועל מנת להקטין את מס השבח, ניתן להכיר בהוצאות כמו שכ"ט עו"ד, שיפוצים וכו'. על כן חשוב מאוד לשמור את כל הקבלות!

המסמכים אותם תידרשו להעביר לבנק שלכם על מנת לקבל משכנתא או לשמאי מטעם הבנק:

  • הסכם לרבות כל הנספחים (מפרט ותוכניות מכר)
  • פנקס שוברים
  • מכתב החרגה מותנה (מהבנק או מכל גוף מלווה נוסף)
  • אישור תשלום הון עצמי
  • אישור בגין הגשת מש"ח
  • קבלה עבור תשלום ההון העצמי וכתב ערבות עבור אותו תשלום
  • תעודת זהות + ספח
  • הסכם חכירה עם רמ"י (רשות מקרקעי ישראל)

** עבור הלוואת זכאות יש להעביר לבנק אישור שירות צבאי (את האישור ניתן להשיג מפניות הציבור בטלפון 1111, תצהיר אחים (תרשמו בגוגל) ותעודת נישואים.

לאחר סבב החתימות הראשונות, ימסור לכם הבנק מסמכים לחתימת הקבלן:

  • התחייבות הקבלן לרישום משכנתא;
  • הוראה בלתי חוזרת לתשלום כספים;
  • התחייבות הקבלן להמצאת ערבות;

הבנק יעביר לכם כתב התחייבות לחתימת קבלן. על הקבלן לחתום על כתב ההתחייבות או לחלופין להנפיק חדש בנוסח שלו.

משכון – עליכם להגיע לרשם המשכונות (בקרית הממשלה) ולרשום מישכון על הזכויות שרכשתם (190 ₪) ולבנק מרשם המשכונות להנפיק לכם טופס עיון (31 ₪ לכל בן זוג).

ייפוי כוח נוטריוני – אצל הנוטריון הקרוב לביתכם בעלות של 274 ₪ (עלות קבועה).

תצהיר דירה יחידה – לעיתים הבנק יבקש מכם לחתום על תצהיר שזו אכן דירתכם היחידה. משרדנו מאמת את החתימה על כל מסמך לו נדרש אימות חתימה של עו"ד במסגרת השירות.

לאחר שהבנק יקבל את כל המסמכים, הבנק ידרוש מכם בנוסף אישור הקבלן ל"הוראה בלתי חוזרת לתשלום כספים". זהו טופס בו רשום גובה התשלום שעליכם לשלם לאחר חישוב מדד תשומות הבניה.

 

לכן אם אתם מבקשים להקדים תשלומים, עליכם לבקש מהקבלן שירשום ב"הוראה בלתי חוזרת" סכום גבוה יותר (לדוגמה שיכלול כמה תשלומים בהוראה). לאחר שאתם תחתמו על ההוראה, הבנק המלווה יחתום מתחת לחתימתכם (לרוב מספר סניפים ולאו דווקא הסניף המלווה) ואת המסמך הזה (מקור) עליכם להעביר לבנק שלכם עם פנקס השוברים (גם המשכנתא תשולם באמצעות פנקס השוברים).

במקרה של הקדמת תשלומים חשוב לבקש אישור מהקבלן להקדים תשלומים על מנת לחסוך את המדד!!!

 

שמאות

הבנק עשוי לבקש מכם שמאי שיעריך את גובה הנכס. במקרה כזה עליכם להעביר לשמאי מספר מסמכים:

  • הסכם לרבות כל המסמכים (תוכניות המכר וכו')
  • היתר בניה
  • אישור זכויות או נסח טאבו
  • הסכם חכירה
  • גרמושקה – תוכנית ההיתר (מקופלת כמו אקורדיון ולכן נקראת ככה) אותה מבקשים מהועדה המקומית.

חשוב – מאז העברת ההוראה לבנק עד מועד התשלום בפועל, עלולים לעבור כמה ימי עסקים ולכן לא כדאי להמתין לרגע האחרון.

בטרם יועבר תשלום המשכנתא עליכם לבטח עצמכם בביטוח חיים שהבנק הוא המוטב בפוליסה.

בסופו של דבר הבנק ינפיק לכם "אישור ביצוע הלוואה" עם כל הפרטים (רביות, סכום המשכנתא וכו'). 

 

 ב ה צ ל ח ה!

המקצועיות שלנו היא השקט שלכם!      

תאריך פרסום: 10.05.2022
קרא עוד
מחיר למשתכן – כל מה שצריך לדעת על בחירת דירה

קודם כל, ברכות על תחילת שיווקו של הפרויקט !

בחירת הדירה היא שלב מאוד משמעותי בהליך רכישת הדירה שלכם בפרויקט. בחירת הדירה היא למעשה מהות העסקה.

כפי שבכל רכישה של כל מוצר תבצעו סקר שוק מקיף, חשוב מאוד לשים לב למספר נושאים אותם ריכזנו עבורכם, לאור העובדה שמדובר ככל הנראה בעסקה הגדולה ביותר בחייכם. הנושאים אשר רוכזו כאן, הם נושאים אשר עלו מזוכים ובדיקה מוקדמת היתה עשויה לחסוך המון עוגמת נפש, הפסד של זמן והרבה כסף.

כללי:

1. הגיעו לכנס עם מספר רב של אופציות לבחירה בהתאם למיקומכם (יש לשים לב לשינוי במיקום בהתאם לביטולים).

2. בידקו מה ייבנה בסביבתו של הפרויקט, אילו תשתיות ייבנו (בתי ספר, כבישים וכיו"ב).

3. יש לוודא מיקומו של חדר הטרנספורמציה. לא משהו שאמור להיות קריטי, אך יש רוכשים שהנושא חשוב להם. חדר הטרנספורמציה הוא חדר שנאים שעשוי לפלוט קרינה.

הדירה:
1. יש לבדוק את כיווני האוויר של הדירה, ולהשוות את תוכנית הדירה לתוכנית הקומה (במיוחד בדירות גן).

2. יש לוודא שאין אי התאמות בין התוכניות – חניות, מחסנים, שטח הגינה/המרפסת, מספר מוקמות החניה.

3. יש לבצע חישוב של מחיר הדירה על פי כל הפרמטרים (שטח עיקרי, שטח מרפסת או גינה, מחסן, ומספר חניות) בהתאם לאמור במכרז.

4. יש לשים לב ששטח הדירה הוא "שטח חוק מכר". כלומר שטח הכולל את הקירות החיצוניים של הדירה. משכך, יש לקחת בחשבון ששטח הדירה נטו (שטח הרצפה) יהיה קטן משמעותית מהשטח עליו אתם משלמים (כ 10%).

על כן חשוב לבדוק האם הבניה היא בניה ירוקה למשל ומה עובי קירות הדירה החיצוניים. ככל שהקירות עבים יותר, שטח הרצפה קטן יותר בהשוואה לשטח הדירה עליו תשלמו.

5. יש לשים לב לפתח המילוט. בכל קומה יש חלון מילוט – בו אין להתקין סורגים (משמעות נמוכה).

6. בדירות גן יש לשים לב האם הגינה מוצבת מעל החניון. במקרה כזה לרוב תהיה הגבלה למה שניתן להציב על הגינה (בריכה או שתילת עצים).

בנוסף, בדירות גן יש לבדוק את מספר שוחות הביוב שיהיו בגינה.

ההצמדות:

לרוב רוכשים בודקים את הדירה ושם מסתיימות הבדיקות. על כן מומלץ לשים לב גם להצמדות של הדירה שעשויות להוות שיקול מאוד משמעותי.

1. יש לבדוק את מיקום החניה והמחסן (אם יש) ולזהות את המיקום בתוכנית החניות.

2. במקרה של שתי חניות יש לבחון האם הן צמודות (את ליד השניה) או עוקבות (חוסמות)

3. יש לוודא מה המרחק מהחניה לכניסה לבניין ואת הגישה לחניון (אם יש)

4. האם החניות מקורות או לא. האם מקורות חלקית – יש לרשום בטופס בחירת הדירה.

תאריך פרסום: 10.05.2022
קרא עוד
מחיר למשתכן – פרוטוקול מסירת דירה

הבניה נמצאת לקראת סיומה ואנחנו כבר רואים את האור. יחד עם זאת ישנם מספר דגשים שחשוב לציין וזאת על מנת שמסירת הדירה תעבור באופן יעיל, מהיר וחלק ככל שניתן.

ראוי לציין ששלב מסירת הדירה והפרוטוקולים הוא קריטי. על כן כל טענה, כל סוגיה, כל עניין – חשוב לתעד. מה שלא נרשם לא היה מעולם!

פרוטוקול מסירה ראשוני

מספר שבועות או חודשים בטרם מסירת הדירה, תוזמנו לפרוטוקול מסירה ראשוני.

פרוטוקול מסירה ראשוני נועד לבחון האם הדירה בנויה כראוי, בדגש על ליקויים מהותיים. לרוב מדובר על ליקויים בולטים – כאלה שגם "רוכש סביר" בעל עין לא מקצועית יוכל להבחין כמו לדוגמה: רטיבות הנראית לעין, האם הריצוף והחיפויים הקיימים הם אכן אלו שנבחרו וכו'.

בשוק החופשי יש יותר משמעות לפרוטוקול הראשוני מאחר וקיימים שינויי דיירים ועל כן הבדיקה נחוצה לוודא שאותם שינויים הוטמעו בדירה. גם בתוכנית מחיר למשתכן חשוב מאוד לאתר ליקויים על מנת שהם יתוקנו בהקדם ולא יעכבו את מסירת הדירה. מדובר לא רק על ליקויים מהותיים, אלא גם ליקויים פחות משמעותיים.

חשוב לומר שלעיתים בפרוטוקול המסירה הראשוני, בניית הדירה לא הסתיימה (מבחינת גמרים) ועשויים להיות תיקונים נוספים בהמשך בכל מקרה. מבחינת הקבלן, בטרם הדירה נמסרת לעיתים נשלח איש בדק מטעמו (במיוחד אם קבלן הביצוע אינו היזם) ואיש בדק מטעם הרוכש עשוי אף לחסוך את העלות. יחד עם זאת, חברות קבלניות לרוב מתנגדות לאיש בדק מטעם הרוכש בפרוטוקול מסירה ראשוני, מאחר ובמקרים רבים אנשי הבדק נוהגים "לנפח" דוחות ומונעים הלכה למעשה כניסה של הרוכשים לדירה.

החשיבות של איש מקצוע נובעת בעיקר מהסיבה שישנם ליקויים שאיש מקצוע יזהה בקלות, לעומת רוכש סביר: אלמנטים לא ישרים, שיפועים, רטיבות נסתרת (אותה ניתן לגלות באמצעות מיכשור מתקדם) ועוד. על כן, אנו מציעים להגיע עם איש מקצוע לפרוטוקול מסירה ראשוני ככל וניתן, שיחווה דעתו בעניין הליקויים גם אם הדו"ח לא יעבור לקבלן, אלא רק לשם קבלת מושג לגבי מצב הדירה בטרם המסירה ולשם תיעוד ליקויים.

פרוטוקול מסירה

כאן החשיבות של איש מקצוע מטעם הרוכש שיבדוק את הדירה היא קריטית יותר. איש מקצוע יוכל לזהות ולתעד את הליקוי באופן מקצועי יותר בדו"ח מסודר, יקבע איזה תקן הופר, מה דרוש על מנת לתקן את הליקוי ומה העלות. חשוב לעמוד על זכותכם לבדיקת הדירה באמצעות איש מקצוע עוד בטרם החתימה על ההסכם. יתרה מכך, במידה ומכל סיבה שהיא הרוכש יאלץ לפנות לערכאות משפטיות, חוות הדעת של איש המקצוע תוכל לשמש ראיה מכרעת בתיק. לדוגמה, תיעוד מוקדם בפרוטוקול בטרם הכניסה לדירה, עשוי למנוע מהקבלן לטעון שהליקוי נגרם עקב שיפוץ שבוצע על ידי איש מקצוע מטעם הרוכש.

בפרוטוקול המסירה נוודא שהקבלן תיקן את הליקויים שתועדו בפרוטוקול המסירה הראשוני, נבחן את הדירה באופן יסודי הרבה יותר ואולי אף "נגלה" ליקויים חדשים שלא נראו בפרוטוקול המסירה הראשוני. חשוב להעביר את דו"ח הליקויים לקבלן. אין בעיה לחתום על הפרוטוקול גם אם יש ליקויים אך שוב – לתעד לתעד לתעד!

ליקויים

אין דירה שנמסרת ללא ליקויים. יחד עם זאת עלינו להבדיל בין ליקויים "קוסמטיים" כמו לדוגמה חיפויים שבורים, לבין לליקויים מהותיים שאינם מאפשרים מגורים ראויים בדירה, כמו לדוגמה ליקויים בטיחותיים או רטיבות חמורה.  ככל שישנם ליקויים מהותיים, מעבר לרישום הליקוי בפרוטוקול, חשוב לדאוג שאיש המקצוע מטעמכם ידגיש שמדובר בליקוי משמעותי – הגורם לדירה להיות כזו שאינה ראויה למגורים. אתם לא אנשי מקצוע ואתם לא יכולים להיות אחראים על הקביעה מה משמעותי ומה אינו משמעותי!

ליקויים קוסמטיים ניתנים לתיקון במהלך שנת הבדק (לרוב קבלנים מעדיפים לתקן את הליקויים באופן מרוכז בסיומה של שנת הבדק). שנת הבדק זו למעשה שנת אחריות של הקבלן על הדירה. המחוקק קבע את תקופת האחריות למשך שנה, בין היתר מאחר ובמשך השנה הראשונה, הדירה עוברת את כל עונות השנה ואז רוב הליקויים המהותיים יופיעו. לדוגמה אם יש נזקי מים עקב גשמים, אלא יתגלו רק בחורף ויתוקנו רק בקיץ.

כאשר מתגלה ליקוי במהלך שנת הבדק, עלינו לפנות מיידית לחברה ולהודיע. ישנם ליקויים שיתגלו רק בהמשך ולכן חשוב לתעד את ההודעה והליקוי. לעיתים נמליץ לזמן שוב את איש המקצוע, בטרם מסתיימת שנת הבדק ולהעביר שוב דו"ח ליקויים לחברה. חשוב! אסור לתקן את הליקוי בעצמכם! עליכם לאפשר לחברה הזדמנות סבירה לתקן את הליקוי. תיקון הליקוי באמצעות איש מקצוע מטעמכם – יסיר את האחריות של החברה מהליקוי וכספכם לא יוחזר!!

מהי הזדמנות סבירה? שני ניסיונות לטפל בליקוי. חשוב לציין שבמצב בו מדובר על ליקוי כרוני הטיפול עשוי להגיע אף לשנתיים!!!! אם נחזור לדוגמה של רטיבות עקב מי גשמים, התיקון יבוצע רק בקיץ לאחר שהמקום התייבש ורק בחורף שלאחר מכן נדע האם הליקוי אכן בוצע כראוי. מעבר לשנת הבדק לקבלן יש אחריות לגבי כל מוצר ומוצר בהתאם לתוספת לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973:

(1)      ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים;

(2)      ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים;

(3)      כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים;

(4)      ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת;

(5)      כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים;

(6)      כשל במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים; לעניין זה, "כשל" – לרבות נזילות;

(7)      כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים;

(8)      סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים;

(9)      התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים;

(10)    כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

בתוספת זו –

"כשל" – כישלון מלא או חלקי בתפקוד המוצר או המערכת;

"ליקוי" – ליקוי בתפקוד ובעמידות המוצר או המערכת, לרבות אי-שמירה על יציבות, שלמות, איכות ומראה, הן של כל מרכיב בנפרד והן של המכלול.

 

אחריות הקבלן לליקויים – הקבלן לעיתים ינסה להתנער מתיקון הליקוי ויטען כי הוא נגרם מעבודה של איש מקצוע מטעכם או מסיבות אחרות. לכן:

  • א. חשוב לתעד את הליקויים בטרם התחלתם לבצע עבודות בדירה.
  • ב. במקרה של פניה לערכאות, הנטל ככל הנראה ירבוץ על כתפי הקבלן, להוכיח כי הליקוי נגרם עקב מעשה או מחדל שלכם וכי קיים קשר סיבתי בין העבודות שבוצעו על ידי איש המקצוע שלכם לבין אותו ליקוי.

טיפ חשוב: בפרוטוקול ראשוני או מסירה חשוב לרשום שהדירה מלוכלכת ולכן לא ניתן לבדוק חלונות ריצוף וכיו"ב. אם יש משהו מכוסה – דלתות, ידיות וכו' – לציין זאת בדו"ח. רוכשים רבים פנו למשרדנו מאחר ורק לאחר שניקו את הדירה התגלו שריטות סדקים וריצוף שבור. הקבלן לא קיבל זאת היות והדברים לא נרשמו בפרוטוקול ומדובר על ליקויים שניתן לראות בעין.

רכוש משותף

כל הנאמר כאן לגבי הדירה נכון גם לגבי הרכוש המשותף.

דבר חשוב מאוד – לדאוג שהחברה תדע שיש לכם נציגות ורק הנציגות תחתום על מסירת הרכוש המשותף!

תמיד המטרה שלכם תהיה לקבל את הרכוש המשותף מאוחר ככל הניתן – לאחר מסירת הדירות והאינטרס של הקבלן יהיה למסור את הרכוש המשותף בטרם מסירת הדירות. הנקודה עלולה לעורר בעיה במידה ולא נקבע מי משלם עבור הדירות שטרם נמסרו.

תאריך פרסום: 10.05.2022
קרא עוד
רכישת דירה מקבלן - עו"ד מטעם הרוכש

כאשר אנו רוכשים דירה חדשה, על פי חוק אנו מחוייבים לשלם שכ"ט לעוה"ד של הקבלן – 5,114 ₪ בתוספת מע"מ (5,983 ₪) או חצי אחוז ממחיר הדירה לפי הנמוך.

חשוב להדגיש: העובדה שאנו משלמים את שכר טרחת עוה"ד של הקבלן, אינה קובעת כי האחרון מייצג את האינטרסים שלנו בעסקה מול הקבלן. למעשה לעוה"ד של הקבלן אסור לייצג אותנו והסוגיה אף מוסדרת לרוב בחוזה שבין הקבלן ללקוח וגם בדין.

התשלום לעורך הדין מטעם הקבלן הוא עבור רישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) בלבד והוא אינו מייצג את הרוכש!

כך שככל שהרוכש מוותר על ייצוג משפטי מטעמו אין מי שמגן על האינטרסים שלו.

  • בקשת רכישה: בטרם תרכשו את הדירה, לרוב תפגשו עם סוכן המכירות (המשווק מטעם החברה הקבלנית). קריטי שתפנו אלינו עוד בטרם החתימה על בקשת הרכישה. לדוגמה, לאחרונה פנה למשרדנו זוג צעיר אשר לאחר ייעוץ שינה את מדד הבסיס ממדד מועד החתימה על בקשת הרכישה, למדד החתימה על הסכם המכר. השינוי הפעוט הנ"ל חסך לאותו זוג צעיר מעול 30,000 ₪!!! על כן, תפנו למשרדנו עוד בטרם תחתמו על בקשת הרכישה.

הסכם המכר – בטרם חותמים על חוזה רכישת דירה מקבלן יש לבחון מספר סוגיות חשובות אותן נפרט בקצרה:

המסגרת הנורמטיבית הנוגעת להסכמי רכישה מקבלן כוללת חוקים קוגנטיים כמו למשל חוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 וחוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974.

המשמעות היא לא ניתן להתנות על חוקים אלה, אלא לטובת הרוכש. לדוגמה, אם הקבלן רושם בהסכם סכום מסויים המהווה פיצוי בגין איחור במסירה, אולם התשלום לפי חוק (150%) גבוה יותר, הסכום הגבוה יותר יהיה הקובע.

תשלומים לקבלן – על פי החוק כאשר אנו רוכשים דירה מקבלן, יש ליצור מנגנון ביטחון לתשלומים שאנו משלמים לקבלן. המטרה היא להבטיח את הכספים שאנו משקיעים בדירה ולמנוע מצב בו הקבלן לא עומד בהתחייבויותיו ואינו מסוגל לסיים את הפרויקט (למשל אם החברה הקבלנית נכנסת להקפאת הליכים).

על כן יש לבחון כיצד מובטחים הכספים שלנו. כמו כן יש מספר אלמנטים מהותיים אותם יש לוודא. בליווי בנקאי לדוגמה, יש לוודא שאנו מקבלים בסיום הפרויקט מכתב החרגה (המחריג את החלק של הרוכש בפרויקט) ורישום הערת אזהרה על הדירה.

במידה ואין ליווי בנקאי – יש לוודא רישום הערת אזהרה, ולקבוע קצב תשלומים בהתאם לחוק המכר ובהתאם לקצב התקדמות הבניה.

מדד תשומות הבניה – זהו מדד אשר אמור לעגן את עליית חומרי הגלם הדרושים לבניית הבניין. לקבלנים יש שאיפה תמיד להצמיד את מחיר הדירה והתשלומים בגינה למדד תשומות הבניה, בשלב מוקדם ככל האפשר. לכן קריטי לדון על נושא זה מול הקבלן עוד בטרם חותמים על בקשת הרכישה.

בטרם שולם התשלום האחרון, יש לוודא שיש לקבלן אישורי מיסים מלשכת מיסוי מקרקעין.

דגשים נוספים:

  • יש לבדוק למי שייכות הזכויות בקרקע.
  • לבדוק את הזכויות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
  • לוודא שלא רשומים עיקולים על הקרקע.
  • במידה והקרקע היא קרקע מינהל, יש לבקש את הסכם החכירה עם המינהל, ולבדוק האם שולמו דמי חכירה, האם הזכויות מהוונות, מהו יעוד הקרקע וכו'.
  • יש לוודא כי קיים היתר בניה.
  • בעסקת קומבינציה יש לבדוק, בין היתר, את החוזה מול בעל הקרקע, את הנוסח של ייפוי הכוח, אישורי המיסים וכן לבדוק באיזה אופן רשומות זכויות הקבלן בקרקע (לרוב באמצעות הערת אזהרה).
  • מפרט טכני – הכלל העיקרי הוא "מה שלא רשום לא קיים"!!!

כאשר הגעתם למשרד המכירות, הדירה לדוגמה לרבות המפרט היו מותאמים לסטנדרט הגבוה – לעיתים על מנת לקבל את אותו הסטנדרט תאלצו להוסיף כספים.

על מנת שלא יקרה מצב כאמור, חשוב לסכם עניינים אילו בטרם החתימה לדוגמא:  מספר שקעים ומיקומם, גודל וסוג רצפות, דלתות, חלונות, רשתות, ברז מאחורי המקרר, הכנה לרמקולים בסלון, סוג מטבח, אפשרויות בחירה וכדומה.

  • איחור במסירת הדירה – איחור במסירת הדירה מעבר ל- 60 ימי איחור (על פי חוק המכר), יגרור פיצוי מהקבלן החל מהיום הראשון (יום מסירת החזקה הקבוע בחוזה) לאיחור.

יש לשים לב שלא הוארך מועד מסירת החזקה בעקבות שינויי דיירים – שינויים שביקשנו בטרם נמסרה לנו הדירה. יש לעגן בחוזה המכר כי הרוכש יאשר כל שינוי בכתב, לרבות האיחור במסירה שיהיה בעקבותיו (במידה ויהיה).

  • מיקום מחסן, חניה ומעלית – חשוב מאוד לוודא מיקום חניה ומחסן באמצעות תשריט מתאים. יש לזהות את החניה הספציפית שלנו, בטרם חותמים על התשריט! יש לברר האם קיימות חניות מקורות בבניין, קירבת החניה למעלית ועוד.
  • יש לוודא כי הקבלן הוא קבלן מורשה ורשום במרשם הקבלנים וכי רשיונו כולל פרויקטים מסוג זה.
  • תוספות של הקבלן – חוזי הרכישה מקבלן קובעים לרוב כי חלקים בבניין, לרבות חלקים משותפים, יישארו מוצמדים לקבלן (רשומים ושייכים לו). יש לוודא כי כל בנייה או שימוש בחלקים אלו, יהיה במידת הסביר ושלא תפגע בנו, לדוגמה – לאסור על הקבלן אפשרות של הצבת אנטנה על גג הבניין ועוד.

 

אנו ממליצים לרוכשי דירה מקבלן להיעזר בעו"ד מטעמם, עוד בטרם החתימה על בקשת הרכישה.

משרדנו מלווה את הרוכשים לאורך כל ההליכים המפורטים מעלה ומוודא כי האינטרסים של הרוכשים מוגנים!

משרדנו מנוסה בייצוג רוכשים בעסקאות מכר מול קבלנים. אנו מלווים את הרוכשים מהשלבים הראשונים של הרכישה, במהלך החתימה ועד לאחר קבלת הדירה בפועל.

תאריך פרסום: 11.05.2022
קרא עוד
מחיר למשתכן – איחור במסירת הדירה

רכישת דירת מגורים היא אחת העסקאות המשמעותיות ביותר בחייו של הפרט.  

מועד מסירת דירה חדשה מקבלן, כשהיא ראויה למגורים, הוא אחד המועדים הקריטיים ביותר מבחינתם של רוכשי הדירות.

איחור במסירת הדירה מקבלן עלול לגרום לרוכשי הדירות נזקים רבים. רוכשי הדירות מסתמכים על מועד המסירה המצוין בהסכם, היות והוא מתואם מול מכירת הדירה הקיימת או סיום חוזה שכירות. לעיתים אותם רוכשים משנים את מסלול חייהם עקב רישום ילדים למסגרות החינוך ככל שמדובר במעבר לעיר חדשה וכיו"ב.

על כן, כל דחייה במועד המסירה, עשויה להותיר את הרוכשים מול שוקת שבורה, לזמן בלתי קצוב, לגרום להם לחסרון כיס, ותחושה קשה של חוסר וודאות בכל הנוגע למועד המסירה.

הן החוק במדינת ישראל והן בתי המשפט, זיהו את פערי הכוחות העצומים בין הקבלן לבין רוכשי הדירות. משכך, המחוקק יצר מעטפת של הגנה על רוכשי דירות חדשות מקבלן; לדוגמא  חוק המכר (דירות) מסדיר וקובע את חובותיו של הקבלן כלפי רוכשי הדירות, ובתי המשפט משלימים את הפיקוח על הקבלנים באמצעות פסיקותיהם, ולו משום העובדה, כי מדובר באינטרס ציבורי מן המעלה הראשונה.

על אף האמור, יזמים או קבלנים רבים מרשים לעצמם לעבור על החוק ופוגעים חדשות לבקרים בזכויותיהם של רוכשי דירות חדשות לעיתים מתוך מטרה "לדחות את הקץ" עד לאחר פסיקת בית משפט.

ייתכנו קיומם של מאורעות שונים, אולם על הקבלן לנסות ולצפות בקירוב ככל האפשר את התקיימותם של מצבים בלתי צפויים אלו, ולבצע התאמות היכולות למנוע את האיחור במסירה האמור.

המצב החוקי: חוק המכר (דירות), התשל"ג–1973

סעיף 5(א) לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 (להלן: "החוק") מסדיר את מערכת היחסים בין הקבלן לבין רוכש הדירה ביחס לאיחור במסירת הדירה:

פיצוי בשל איחור במסירה

"5א. (א) לא העמיד המוכר את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלפו שישים ימים מתום המועד הקבוע לכך בחוזה המכר (בסעיף זה – המועד החוזי), זכאי הקונה לפיצויים, בלא הוכחת נזק, בסכום כמפורט להלן, בעבור כל חודש או חלק ממנו מהמועד החוזי ועד להעמדת הדירה לרשותו, או לפיצויים בסכום שהוסכם עליו בחוזה המכר בשל איחור במסירת הדירה, לפי הגבוה:

(1)  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.5 – בעבור   התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד;

(2)  סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה כשהם מוכפלים ב-1.25 – בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך.

(ב)הפיצויים הקבועים בסעיף זה ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש; הפיצויים בעד שישים הימים שתחילתם במועד החוזי ישולמו בתום שישים הימים האמורים.

(ג) על אף האמור בסעיפים קטנים (א) ו-(ב), הצדדים לחוזה המכר רשאים להסכים כי הסעיפים הקטנים האמורים לא יחולו על איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו."

הסעיף קובע כי עד 60 ימי איחור לא יינתן פיצוי, אולם במידה והאיחור עולה על 60 ימים, ישולם פיצוי החל מהיום הראשון לאיחור.

גובה הפיצוי הינו בשיעור של 150% מדמי השכירות המתקבלים בגין דירה דומה באזור עבור 8 חודשים ראשונים ושיעור של 125% עבור יתרת התקופה הנוספת, ככל וישנה.

לדוגמה אם מדובר על תקופת איחור של 10 חודשים בגין דירה ששוויי דמי השכירות שלה עומד על 4,000 ₪, הפיצוי עבור מלוא תקופת האיחור יעמוד על 58,000 ₪ –

(6,000 ₪ (4,000 ₪ * 150%) עבור 8 חודשים ראשונים ועוד 10,000 ₪ (5,000 ₪ * 125%) עבור החודשיים הנוספים)

נקודה נוספת ראויה לציון – החוק הינו חוק קוגנטי שלא ניתן להתנות עליו בחוזה אלא לטובת הרוכשים. כך שבמקרה שבהסכם המכר בין הרוכש לקבלן מופיע סעיף הקובע פיצוי שונה מהקבוע בדין, ישולם הפיצוי הגבוה מבניהם.

בעניין חשיבות מועד המסירה, פסק הדין המוביל הוא רע"א 6605/15 אילנה שמש נ' ספייס בניה ויזמות בע"מ [פורסם בנבו] (21.2.2016).

"סעיף 5א לחוק, שהוכנס בתיקון מאוחר בו, נועד להוסיף רובד נוסף של הגנה לרוכש הדירה, במובן זה שהוא קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי בגין חריגה מעבר לתקופה של ששים יום, שהוכרה בפסיקה כתקופה "לגיטימית" של איחור."

ובהמשך:

"דומה כי באמצעות הסדר זה ביקש המחוקק להקטין את פערי הכוחות בין הצדדים ולחזק את מעמדו של רוכש הדירה, באופן שיבטיח את זכאותו של הרוכש לפיצוי ויתמרץ את הקבלן להימנע מאיחור במסירת הדירה."

האם ניתן לתבוע פיצויים בגין נזקים נוספים?

סעיף 5א לחוק המכר קובע את מנגנון הפיצוי בגין איחור במסירה – ללא הוכחת נזק.

אין בחוק המכר דירות כדי לגרוע מכל זכות אחרת שיש לכל רוכש על פי כל דין.

כלומר, במידה ונגרמו נזקים ממוניים בגין האיחור במסירה, ניתן ואף רצוי לתבוע מהקבלן פיצוי גם בגין נזקים אלו מכוח פקודת הנזיקין או כל דין אחר.

יש לשים לב שבדרך כלל בהסכמי המכר מציין הקבלן כי הרוכש אינו רשאי לתבוע דבר מלבד הפיצוי הקבוע בחוק. מדובר בהוראה חוזית בלתי חוקית שכן לא ניתן לחייב אדם לוותר על זכות הניתנת לו על פי דין.

סעיפים 5א(א) ו-5א(ג) לחוק המכר דירות קובעים מצד אחד שהמוכר מחויב לפצות את רוכשי הדירות והחוק הינו קוגנטי. מצד שני, סייפה הסעיף מדבר על "איחור במסירה שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר". כלומר, כאמור החוק מסייג (פוטר) את הקבלן מתשלום הפיצוי עליו מחויב בהסכמי המכר עקב מכרין שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו צפוי.

יצוין כי נטל הראיה מוטל על הקבלן, על כן בתביעות בפני קבלנים הקבלן הוא זה שצריך להרים את נטל ההוכחה על מנת שבית המשפט יקבע שהוא אינו צריך לפצות את הרוכש בגין תקופת האיחור, טענה זו נקראת הודאה והדחה.

טענת הודאה והדחה מהי?

בכל הנוגע לתביעות מכוח חוזה במשפט האזרחי, נטל השכנוע מוטל על התובע, אשר נושא על כתפו את החובה להוכיח את טענותיו בפני בית המשפט ברמה של הטיית מאזן ההסתברויות.

על התובע להוכיח לבית המשפט, באמצעות הבאת ראיות מספיקות, שהתקיימותה של גרסתו למערכת ההתרחשויות סבירה יותר מזו של הנתבע. לכלל זה ישנם מספר חריגים בהם עובר  נטל השכנוע אל כתפי הנתבע, ואחד מהם במקרה של טענת הודאה והדחה.

במסגרת טענת הודאה והדחה מודה הנתבע בכל עובדות כתב התביעה ובפרט באיחור מסירת הדירה אשר הולידו את הסעד המבוקש, אך מציין עובדות נוספות אשר בעטיין דוחה הוא את הסעד המבוקש – פיצוי בגין האיחור.

 

על כן, על מנת להרים את הנטל, על החברה הקבלנית יש להוכיח לבית המשפט מספר תנאים מצטברים:

  • שקרה אירוע ומדובר ב"כוח עליון"
  • מדובר במאורע אשר לא ניתן היה לחזות ולצפות (פתאומי)
  • החברה עשתה כל שביכולתה להימנע מהאיחור
  • הוכחת קשר סיבתי בין סיבת העיכוב לאיחור עצמו

***ניתן להוכיח קשר סיבתי גם לחלק מהתקופה.

תאריך פרסום: 26.05.2022
קרא עוד
איחור במסירת הדירה - האם קורונה היא תירוץ?

בתחילה משבר הקורונה הותיר גורמים רבים בחוסר וודאות.

אל מול כל זאת היו רוכשי הדירות באותו הזמן עומדים חסרי אונים שבפיהם שאלה אחת, "מתי נקבל את הדירות?". הזמן עצר מלכת, סגרים, חוסרים וחוסר יכולת להתמודד עם השאלה המבוקשת.

תקופת הקורונה הביאה לפתחו של בית המשפט התדיינויות רבות בנוגע לאיחור במסירה הדירות. נסקור כאן בקצרה את הנושא:

ראשית יש להדגיש כי הענף הנדל"ן הוכר במשבר הקורונה כענף חיוני וכמעט שלא הוטלו עליו מגבלות, זאת בניגוד לשאר ענפי המשק.

מצד שני טענו הקבלנים כי עקב הקורונה נגרמו להם עיכובים בלתי צפויים ועל כן יש להחיל את החריג לחובת הפיצוי הקבוע בסעיף 5א(ג) לחוק.

עמדת התאחדות הקבלנים, לפיה משבר הקורונה הביא למחסור של עובדים ואספקה של חומרי בניה ובנוסף העדר מענה ברשויות שונות (חברת חשמל, כיבוי אש, רשויות מקומיות) בשל פעילות חלקית, אולם טענה זו לא התקבלה במרבית המקרים.

טענה נוספת שעולה מטעם חברות קבלניות מפנה למתווה שהוצע על ידי הוועדה הבין משרדית של משרד המשפטים מחודש יולי 2020. טענה זו חסרת משמעות משפטית, שכן מתווה זה מהווה המלצה בלבד, וממילא חל על באופן מצומצם על דירות שמועד מסירתן נקבע בחוזה בין התאריכים 18/3/2020 – 21/12/2020, ושם הומלץ על הארכת מועד המסירה למשך 40 יום בלבד[1].

לא מדובר בעדכון לחוק המכר אלא במתווה מוצע בלבד, אשר מהווה המלצה לצדדים לחוזה המכר, ומטרתו להניח בסיס לפתרון בעיה ספציפית אשר נוצרה בשל משבר הקורונה ואין חובה על הצדדים לקבלו.

לכן כיום, משבר הקורנה אשר פקד את ישראל אינו מהווה "כח עליון" הפותר את הקבלנים מתשלום הפיצוי הנדרש.

בפסיקה שפורסמה לאחרונה, קבע כבוד השופט גלעד הס בבית המשפט בהרצליה במסגרת ת.א. 15343-01-20 כי לא ניתן להחיל את הטענות שאיחור במסירת הדירה נבע מחמת קורונה באופן אוטומטי ועל הקבלן מוטל הנטל להוכיח כי האיחור נגרם כתוצאה מנסיבות שלא בשליטתו וכי הסיכון להתרחשות הנסיבות ותוצאותיהן:

"אטעים, כי המילים "משבר הקורונה" אינן מילות קסם שהאומר אותן זכאי להארכה אוטומטית, אלא יש להראות את הקשר הסיבתי בין משבר הקורונה לבין העיכוב. כך, למשל, ייתכן ומשבר הקורונה גרם לאי הגעת עובדים לאתר. אולם, על מנת לזכות בארכה על סמך טענה זו, יש להראות כי מדובר בתקופה בה אכן נדרשו עובדים באתר, וכי אכן לא הגיעו עובדים לאתר."

 

עמדת ממונה חוק המכר:

ממונה חוק המכר לא נשאר אדיש למצב והתגייס לכתוב נייר עמדה בנושא איחור במסירת דירה.

"המשרד מחזיק במאגר נתונים המאפשר לבחון, באופן כללי, היקפים של איחור במסירת דירות בישראל. במסגרת רכש דירות חדשות לדיירי הדיור הציבורי, בין ינואר 2016 למאי 2020, נרכשו 475 דירות ב-99 פרויקטים שונים הפרוסים ב– 38 ערים בכל רחבי מדינת ישראל".

בניתוח הנתונים נמצא כי מרבית הדירות נמסרו באיחור ניכר מעבר לקבוע בחוזה המכר ומעבר ל-60 הימים הנוספים הקבועים בסעיף 5א לחוק המכר. כך נמצא, כי 87% מהדירות נמסרו למשרד באיחור ממוצע של כ-9 חודשים.[2]

אותו העיקרון חל לגבי כל פנייה של ציבור רוכשי הדירות, אשר מגיעה לממונה חוק המכר, ומהווה אינדיקציה למצבם של רוכשים רבים באותו הפרויקט אשר לא פנו בתלונה אך נמצאים בסיטואציה דומה של איחור במסירת הדירה. כמו כן, סקירת הפסיקה הענפה בנושא זה מעלה אף היא כי מדובר בתופעה שאינה נדירה כלל.

מהנתונים עולה תמונה המצביעה על כך שאירוע של איחור במסירת דירות ואי תשלום פיצויים, על פי חוק המכר, "אינו אירוע חריג/נדיר בענף הנדל"ן".

לאור האמור נקבע בכתב העמדה נסיבות שאינן יכולות לשמש מוכר דירה לעניין סעיף 5 א(ג) העוסק באיחורים שאינם בשליטת מוכר הדירה ופוטרים מתשלום הפיצוי הקבוע בחוק המכר:

  • איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התנהלות רשות ציבורית בקשר לפרויקט. רשות ציבורית יכולה להיות – רשות מקומית, חברת חשמל, תאגיד מים, משרד ממשלתי וכו'.

 

  • איחור במסירת דירה אשר נבע מתוצאה של התקשרות בין מוכר הדירה לבין גורמי מקצוע הנותנים שירותים בפרויקט. גורמים אלה יכולים להיות – קבלן מבצע, יועץ משפטי, אדריכל וכו'.

 

  • קביעה בחוזה המכר, הנותנת סמכות למוכר הדירה או גורם מטעמו, לקבוע אם האיחור במסירה נגרם מסיבה שאינה תלויה במוכר ומכאן שהרוכש אינו זכאי לפיצויים הקבועים בסעיף 5א לחוק המכר.

[1] מכתב מאליעזר במברגר, היועץ המשפטי של משרד הבינוי והשיכון, לחברת אשד טל-אסף בע"מ, בעניין הבהרת כללים הנוגעים לאיחור במסירת דירות (8.12.2020).

[2] גריידי עמית עמדת ממונה חוק המכר – איחור במסירת דירות (24.5.2021).

תאריך פרסום: 26.05.2022
קרא עוד
בחירת אביזרי גמר – מפרט 12

כאמור תוכנית מחיר למשתכן אינה מאפשרת שדרוגים, כלומר לא ניתן לשלם ולרכוש ריצוף במידות אחרות מאלה המוצעות (למשל 80*80).

 

יחד עם זאת, רצוי לרכוש מהספק דוגמאות נוספות של ריצוף ואריחים – ככל שאתם יודעים כבר היום שתהיו מעוניינים לבצע התאמות לאחר כניסתכם לדירה (הורדה של קיר לדוגמה).

 

חשוב לציין כי הקבלן מחוייב אומנם להותיר כ 2% עודף מתוך הריצוף והחיפויים שנבחרו, אולם היות ולא ניתן לבצע התאמות, אלא רק לאחר מסירת הדירה, עלולה להיווצר פגיעה משמעותית יותר בריצוף ובאריחים מאשר בשוק החופשי למשל. רכישה במועד מאוחר יותר עלולה להיות עם גוון שונה ולכן כדאי לרכוש עודף כבר במועד הבחירה.

 

 

 לנוחיותכם מרוכזים כאן אפשרויות הבחירה המינימליות בהתאם למפרט 12:

 

ריצוף הדירה – על החברה יש להציג לבחירתכם ריצוף לכל החדרים בגודל של 60*60, ולכל הפחות 4 סדרות ו- 3 גוונים כאשר לפחות אחד הוא בהיר – כלומר סה"כ 12 אפשרויות.

 

* על החברה יש להציג לפחות גוון אחד מסוג  "לפאטו" (חצי מט חצי מבריק).

 

ריצוף חדרים רטובים ומרפסת השירות/שמש –  על החברה יש להציג לבחירתכם ריצוף במידה של 33*33, 45*45 או 33*25. החברה תציג לבחירה לכל הפחות 4 סדרות ו- 3 גוונים כאשר לפחות אחד הוא בהיר – כלומר סה"כ 12 אפשרויות.

 

* על החברה יש להציג לפחות גוון אחד מסוג  "לפאטו" (חצי מט חצי מבריק).

 

אריחים לחיפוי – בחדרים הרטובים ובחיפוי המטבח על החברה להציג אריחים במידות 25/33 ו- 30/60, אולם משרד הבינוי מאפשר לקבלן להציג בפניכם מידות נוספות (כמו 20/50 או 33/33), ובכל מקרה לכל מידה על הקבלן להציג בפניכם 12 אפשרויות (כמפורט לעיל).

 

בחדר המקלחת החיפויים הם עד משגובה משקוף הדלת ובחדר השירותים עד גובה 1.5 מטרים.

 

מטבח – המטבח יכלול ארונות מטבח תחתונים באורך של:

 

3.5 מטרים עבור דירות 2-2.5 חדרים

5 מטרים – עבור דירות עד 4.5 חדרים

6 מטרים בדירות מעל 4.5 חדרים

 

 

 

כמה נקודות נוספות:

 

  • הפינה נספרת פעמיים בחישוב האורך (היות וכל צלע נספר בנפרד).

 

  • לבחירת הקונה 3 גוונים של משטח העבודה (אחד יהיה בהיר ניטרלי) ו – 5 גוונים של הארונות (אחד יהיה בהיר ניטרלי).

 

  • ויתור על המטבח הוא קומפלט – כולל ויתור על הארונות, השיש, הברז, הכיור והחיפויים.

 

  • בפינות המטבח יש להתקין פתרון פינה – מדף נפתח.

 

  • במטבח יהיה כיור במידות 40/60 או כפול במידות 80/46. על החברה חובה להציג בפניכם כיורים מחומר: חרס/ סילי קוורץ/ קוורץ גרניט /נירוסטה.

 

  • לבחירתכם אם במטבח יהיה קנט עליון (למניעת גלישת מים) וחלל לתנור או למדיח

 

  • הקבלן יכול להציע לכם, להמיר 1 מ"א מטבח תחתון ב-2 מ"א מטבח עליון. ראו כי הוא יכול רק להציע ובחירה זו בפועל היא להחלטתם בלבד

 

  • גובה החיפוי המטבח יהיה עד 60 ס"מ מעל משטח העבודה (השיש).

 

דלתות הפנים – על החברה להציע 3 אפשרויות לדלתות פנים כאשר אחת תהיה בגוון לבן.
יש לוודא כי בדלתות חדרי הרחצה יהיה מנעול סיבובי דמוי "תפוס/פנוי" וכי יהיו בעלות צוהר/ צו-אור.

 

ברזים – יש להציע לבחירת הרוכש 3 סדרות לבחירתו כאשר לפחות אחת תהיה מתוצרת הארץ, בכל כיור (מטבח, חדרי רחצה).

 

באמבטיה חדר רחצה כללי – ברז למים חמים וקרים, מיקס מהקיר, הכוללת יציאה תחתית למילוי האמבטיה וכן צינור שרשורי, מתלה מתכוונן, מוט החלקה טלסקופי ומוביל אנכי באורך 60 ס"מ לפחות ומזלף.

בחדר רחצה הורים – אינטרפוץ 3 דרך, מיקס מהקיר, כולל צינור שרשורי, מתלה מתכוונן, מוט החלקה טלסקופי ומוביל אנכי באורך 60 ס"מ לפחות ומזלף  או לחלופין , לפי בחירת הדייר זרוע מהקיר באורך 30 ס"מ וראש מקלחת באורך 15 ס"מ

 

* ניתן לוותר ולקבל זיכוי עבור הברזים אולם חייב להותיר ברז אחד על מנת לקבל טופס 4.

                                                                                                                       

בהצלחה!!!

תאריך פרסום: 29.05.2022
קרא עוד
בחירת אביזרי גמר במפרט 10

כאמור תוכנית מחיר למשתכן אינה מאפשרת שדרוגים, כלומר לא ניתן לשלם ולרכוש ריצוף במידות אחרות מאלה המוצעות (למשל 80*80).

 

יחד עם זאת, רצוי לרכוש מהספק דוגמאות נוספות של ריצוף ואריחים – ככל שאתם יודעים כבר היום שתהיו מעוניינים לבצע התאמות לאחר כניסתכם לדירה (הורדה של קיר לדוגמה).

 

חשוב לציין כי הקבלן מחוייב אומנם להותיר כ 2% עודף מתוך הריצוף והחיפויים שנבחרו, אולם היות ולא ניתן לבצע התאמות, אלא רק לאחר מסירת הדירה, עלולה להיווצר פגיעה משמעותית יותר בריצוף ובאריחים מאשר בשוק החופשי למשל. רכישה במועד מאוחר יותר עלולה להיות עם גוון שונה ולכן כדאי לרכוש עודף כבר במועד הבחירה.

 

 

 לנוחיותכם מרוכזים כאן אפשרויות הבחירה המינימליות בהתאם למפרט 10:

 

ריצוף הדירה – על החברה יש להציג לבחירתכם ריצוף לכל החדרים בגודל של 33*33, 45*45 או 60*60, ולכל הפחות 4 סדרות ו- 3 גוונים כאשר לפחות אחד הוא בהיר – כלומר סה"כ 12 אפשרויות.

 

* במחיר למשתכן נהוג שהריצוף הוא מט ולא מבריק אולם יש מספר פרויקטים בהם החברה אפשרה לרוכשים לבחור לפאטו (חצי מט חצי מבריק).

 

ריצוף חדרים רטובים ומרפסת שמש –מידת האריחים היא לבחירת החברה (לרוב המידה תהיה 33*33) והחברה תציג לבחירה לכל הפחות 4 סדרות ו- 3 גוונים כאשר לפחות אחד הוא בהיר – כלומר סה"כ 12 אפשרויות.

 

* במחיר למשתכן נהוג שהריצוף הוא מט ולא מבריק אולם יש מספר פרויקטים בהם החברה אפשרה לרוכשים לבחור לפאטו (חצי מט חצי מבריק).

 

אריחים לחיפוי – בחדרים הרטובים ובחיפוי המטבח על החברה להציג אריחים במידות 25/33 ו- 30/60, אולם משרד הבינוי מאפשר לקבלן להציג בפניכם מידות נוספות (כמו 20/50), ובכל מקרה לכל מידה על הקבלן להציג בפניכם 12 אפשרויות (כמפורט לעיל).

 

מטבח – המטבח יכלול ארונות מטבח תחתונים באורך של:

 

3.5 מטרים עבור דירות 2-2.5 חדרים

5 מטרים – עבור דירות עד 4.5 חדרים

6 מטרים בדירות מעל 4.5 חדרים

 

 

 

כמה נקודות נוספות:

 

  • הפינה נספרת פעמיים בחישוב האורך (היות וכל צלע נספר בנפרד).

 

  • לבחירת הקונה 3 גוונים של משטח העבודה (אחד יהיה בהיר ניטרלי) ו – 5 גוונים של הארונות (אחד יהיה בהיר ניטרלי).

 

  • ויתור על המטבח הוא קומפלט – כולל ויתור על הארונות, השיש, הברז, הכיור והחיפויים.

 

  • בפינות המטבח יש להתקין פתרון פינה – מדף נפתח.

 

  • במטבח יהיה כיור במידות 40/60 או כפול במידות 80/46. על החברה חובה להציג בפניכם כיורים מחומר: חרס/ סילי קוורץ/ קוורץ גרניט /נירוסטה.

 

  • לבחירתכם אם במטבח יהיה קנט עליון (למניעת גלישת מים) וחלל לתנור או למדיח

 

  • הקבלן יכול להציע לכם, להמיר 1 מ"א מטבח תחתון ב-2 מ"א מטבח עליון. ראו כי הוא יכול רק להציע ובחירה זו בפועל היא להחלטתם בלבד

 

דלתות הפנים – על החברה להציע 3 אפשרויות לדלתות פנים כאשר אחת תהיה בגוון לבן.
יש לוודא כי בדלתות חדרי הרחצה יהיה מנעול סיבובי דמוי "תפוס/פנוי" וכי יהיו בעלות צוהר/ צו-אור.

 

ברזים – יש להציע לבחירת הרוכש 3 סדרות לבחירתו כאשר לפחות אחת תהיה מתוצרת הארץ.

 

בחדר רחצה כללי- סוללה למים חמים וקרים, מיקס מהקיר, הכוללת יציאה תחתית למילוי האמבטיה וכן צינור שרשורי, מתלה מתכוונן, מוט החלקה טלסקופי ומוביל אנכי באורך 60 ס"מ לפחות ומזלף :

בחדר רחצה הורים– אינטרפוץ 3 דרך, מיקס מהקיר, כולל צינור שרשורי, מתלה מתכוונן, מוט החלקה טלסקופי ומוביל אנכי באורך 60 ס"מ לפחות ומזלף  או לחלופין , לפי בחירת הדייר זרוע מהקיר באורך 30 ס"מ וראש מקלחת באורך 15 ס"מ

 

* ניתן לוותר ולקבל זיכוי עבור הברזים אולם חייב להותיר ברז אחד על מנת לקבל טופס 4.

                                                                                                                       

                                                                                                                                    

בהצלחה!!!

תאריך פרסום: 29.05.2022
קרא עוד
הכל
מחיר למשתכן
רכישת דירה מקבלן
רכישת\מכירת דירה יד שנייה
איחור במסירה
ליקויי בנייה
ליטיגציה
לצערנו אין כרגע סרטונים בנושא.
צור קשר
דילוג לתוכן